나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32810 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건(사용승인일 : 2013.03.14.)내
14층 1409호로서
외벽 : 석재붙임, 대리석붙임 등임.
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 7미터 및 약 4미터의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는
아파트(도시형생활주택-원룸형)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2025타경32810 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층 1409호이며, 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

감정평가액은 102,000,000원입니다.

토지 면적은 4.89㎡ (약 1.48평)이며, 건물 면적은 21.01㎡ (약 6.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가서 요약에는 구분건물감정평가요항표가 포함되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천역 북서측 인근 지역입니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 14층에 위치하며, 2013년 3월 14일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재붙임, 대리석붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됩니다. 창호는 알루미늄새시창호입니다.

건물 이용 상태는 공동주택(아파트, 도시형생활주택)으로 사용 중입니다.

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 평지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 남서측 및 북동측으로 각각 약 7미터 및 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택이나, 집합건축물대장상 용도는 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 기재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 안산세무서장의 압류(2022-04-12 접수)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(이승준, 103,000,000원)은 말소 예정이며, 채권 총액은 103,000,000원입니다.

임차인 현황에서는 JIANGYUYAO, LIUWENGANG 두 명의 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(이승준) 임차인은 보증금 103,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자 2020-12-08, 확정일자 2020-10-20, 배당신고일자 2022-12-30로 확인되었고, 대항력은 없습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 부천역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 속합니다.

인근에 다수의 공동주택 및 오피스텔이 위치하여 주거 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 입점하여 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

교통 접근성이 우수하여 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

소형 도시형생활주택으로서 1인 가구 수요층을 공략하기에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 관공서, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례들을 볼 때, 유사 지역의 부동산 가치가 상승하는 추세에 있어 추가적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 식료품, 생필품 구매 및 외식 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대형 마트, 백화점 등 쇼핑 시설 접근성도 양호한 편입니다.

교통:

* 부천역이 도보 거리에 위치하여 지하철 1호선 이용이 편리하며, 광역 이동이 용이합니다.

* 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육:

* 단지 주변으로 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육 환경을 고려하기에 좋습니다.

의료:

* 인근에 종합병원 및 다양한 전문 의료기관이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

* 본건과 관련하여 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 입찰 전 반드시 HUG(주택도시보증공사)에 관련 세부 조건을 명확히 확인해야 합니다. 이는 입찰가 산정 및 향후 명도 과정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 현황:

* 등기부상 주택임차권(이승준)은 말소 예정이나, 현황 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 위험은 낮아 보입니다.

공부상 용도와 집합건축물대장상 용도 차이:

* 등기부상 용도는 공동주택, 집합건축물대장상 용도는 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 기재되어 있어, 실제 건축물대장 내용과 등기부상 내용의 일치 여부를 확인하는 것이 좋습니다. (이는 단순 표기상 차이일 가능성이 높습니다.)

토지이용계획상 제한:

* 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 일부 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지 조건이 우수하여 1인 가구 및 소형 투자자에게 매력적인 물건입니다.

건물은 2013년에 신축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단되며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수되는 권리는 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다.

감정가가 면적 대비 다소 높게 책정된 점과 토지이용계획상 일부 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로는 양호한 입지와 비교적 명확한 권리 관계를 바탕으로 한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 소형 면적: 1인 가구 전월세 수요 확보 용이, 투자 대비 임대 수익률 기대 가능.

* 비교적 신축: 2013년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 권리 관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능.

* 생활 편의시설: 주변 상권 발달로 높은 거주 만족도 예상.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

제공된 주변 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건(도시형생활주택/오피스텔)과 주거 형태 및 면적(본건: 21.01㎡, 주변: 41.85㎡~64.955㎡)이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

그러나 주변 시세를 종합적으로 고려해 볼 때, 본건 감정가 기준 평당 약 1,600만원은 비교적 높은 수준으로 판단됩니다.

제공된 매매 사례 중 가장 높은 평당가(약 1,460만원/평)를 적용하여 본건 면적(약 6.36평)에 대입하면 약 92,700,000원 수준입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 불확실성과 감정가 대비 시장 가치를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 약 87,000,000원 ~ 92,000,000원으로 제안합니다.

초기 입찰 시에는 90,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 HUG 조건 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 검색 결과:

부천시 원미구 심곡동 465-5번지 주변으로는 일반적인 도시 지역에서 볼 수 있는 근린생활시설, 상점, 식당, 편의점 등이 위치하는 것으로 파악됩니다. 현재까지 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.