나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32621 [1] 경기도 김포시 구래동 6873-8 한가람마을우미린 101동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 한가람중학교 남동측 인근에 위치하며, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 소재하여 주위는 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제 차량 출입이 자유로우며, 버스정류장 및 김포골드라인 구래역이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 11층 1103호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(특수도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발예정지구(김포신도시택지개발사업)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32621 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6873-8 한가람마을우미린 101동 11층1103호

용도: 아파트

감정가: 475,000,000원

토지 면적: 64.23㎡ (약 19.43평)

건물 면적: 105.79㎡ (약 32.00평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2011년 10월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 한가람중학교 남동측 인근에 위치하며, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 자리한 대규모 아파트 단지 지역입니다.

* 교통 상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 버스정류장 및 김포골드라인 구래역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (2022년 8월 23일 접수, 주식회사다솜스카이대부, 97,500,000원)

* 주요 권리 내역:

* 등기부상 소유권 이전 내역 확인됨.

* 다수의 근저당권, 주택임차권(을12, 고상미), 가압류(구현숙), 압류(김해세무서장) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택임차권: 을12, 권리자 고상미, 보증금 370,000,000원, 전입 2022년 1월 21일, 확정 2022년 1월 5일. (말소 기재되어 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'만 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

* 채무총액: 647,613,722원

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(고상미)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 21일

* 확정일자: 2022년 1월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 가능성이 언급되어 있어, 해당 임차인의 권리관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

김포한강신도시 내 택지개발지구에 위치하여 대단지 아파트가 밀집한 주거 상권을 형성하고 있습니다. 단지 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 김포한가람우미린 아파트는 총 14개 동, 1058세대로 구성된 대규모 단지이며, 2011년에 준공되었습니다.

* 교육 시설: 단지 남동측 인근에 한가람중학교가 위치해 있으며, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 내에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주차 시설: 총 주차대수 1830대 (지하 1823대, 지상 7대)로, 세대당 주차 공간이 충분합니다.

* 편의 시설: 인근 상업 시설 및 마트, 병원 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 경매 절차 진행 또는 낙찰 후 인수 조건에 변동이 있을 수 있습니다. 이에 대한 정확한 내용 확인이 필수적입니다.

* 임대차 관계: 임차인 고상미 씨의 보증금 370,000,000원은 대항력이 없는 것으로 분석되나, HUG 인수조건 변경과 관련하여 인수 여부에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구단위계획에 속해 있으며, 광로, 소로, 중로 등 도로 관련 규제, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발예정지구 등으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포한강신도시의 우수한 입지에 자리한 전용면적 105.79㎡ (약 32평)의 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 관련 변수를 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 김포한강신도시 구래역 역세권 대단지 아파트로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 넓은 전용 면적: 105.79㎡ (약 32평)의 면적으로 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 하단의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 7월 3일 (12층): 440,000,000원 (105.82㎡)

* 2026년 6월 6일 (18층): 417,000,000원 (105.79㎡)

* 2026년 6월 9일 (23층): 450,000,000원 (105.82㎡)

* 최근 3건의 매매 평균가: 약 435,670,000원

* 감정가: 475,000,000원

* 시세 분석: 최근 거래가는 417,000,000원에서 450,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 평균가는 약 4.36억원입니다. 감정가는 4.75억원으로, 시세 대비 다소 높게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가 산정: 임차인의 대항력이 없어 보증금 370,000,000원을 인수할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 입찰 전 반드시 상세 확인이 필요합니다. 이러한 불확실성을 감안하고 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 최근 최고가 수준 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 440,000,000원 (4억 4천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.