나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32664 [1] 경기도 김포시 풍무동 748 당곡마을 312동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무고등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상16층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 도시가스설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 단지 북동측, 북서측 및 남측으로 접한 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

풍무동 748 :도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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사건번호: 부천지원 2025타경32664 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 748, 당곡마을 312동 8층 804호

용도: 아파트

감정가: 427,000,000원

토지 면적: 52.64㎡ (약 15.92평)

건물 면적: 94.46㎡ (약 28.57평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 주위 환경: 본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무고등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 및 제한상태에 따라 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역 및 진입 표면 구역에 해당함.

1.2. 권리분석

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* 권리 현황:

* 등기부상 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

* 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당(2016.10.10.)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 이후 설정된 주식회사인터비즈투어의 근저당(2024.08.09.) 및 동 채권자의 임의경매 개시 결정(2025.02.19.)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액은 502,000,000원으로 감정가 427,000,000원을 초과하여 정상적인 매각 진행이 예상됩니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 '지상권'은 매각 후에도 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 정확한 내용 및 영향력에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 위치한 김포시 풍무동은 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 인근 시설: 풍무고등학교가 인접해 있으며, 다수의 아파트 단지가 밀집하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 아파트 정보:

* 아파트명: 당곡월드메르디앙

* 사용승인일: 2002년 08월 09일

* 총 동수: 27개 동

* 총 세대수: 1,846세대

* 최고층: 16층

* 주차: 총 583대 (지상 12대, 지하 58대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있어 단지 내 거주민들의 편의를 제공합니다.

* 주변 편의시설: 차량 이용 시 인근 상업 지구 접근을 통해 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건축 연차: 2002년 사용승인된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 불명확하며, 인수할 보증금 합계가 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없음을 시사하지만, 실제 거주자나 미등기 전세 등 예측 불가능한 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 내용과 범위, 및 이에 따른 제약 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 김포시 풍무동의 당곡마을에 위치한 아파트로, 단지 내 및 주변 환경이 주거 지역으로 적합합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '지상권'의 존재 여부와 그 영향력에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 아파트의 건축 연차를 고려할 때, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 장기적인 관점에서 검토할 수 있습니다. 임대 관계 미상 및 인수 보증금 0원이라는 점은 잠재적 점유자 또는 인도명령 대상자에 대한 철저한 사전 조사 및 대응 계획 수립을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지: 김포시 풍무동의 아파트 단지 내 위치로, 비교적 안정적인 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 면적: 전용 면적 94.46㎡ (약 28.57평)으로, 최근 거래된 유사 면적 대비 큰 편에 속하여 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 조건: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 명확한 권리 분석이 선행된다면 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 거래가: 전용 67.82㎡ (약 20.5평) 2억 8,400만원, 전용 80.17㎡ (약 24.2평) 3억 1,700만원 ~ 3억 9,300만원 (2026년 6월~7월 기준).

본 건 전용 면적 94.46㎡ (약 28.57평)은 최근 거래 사례보다 크므로, 이에 따른 가격 상승을 반영해야 합니다.

감정가는 4억 2,700만원으로 책정되어 있으며, 최근 유사 면적 최고가 대비 약 10% 이상 높은 수준입니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가 수준의 접근이 필요할 수 있습니다.

예상 입찰가: 415,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.