나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32556 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 11층1110호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동소재 부천대학교 남측인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하여
교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 11층 1110호로서
외벽:석재마감등.
창호:하이샤시창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32556 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 11층1110호 (신흥로16번길 11)

건물 용도: 도시형생활주택 (아파트 - 원룸형)

감정가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

건물면적: 21.01㎡ (약 6.36평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 지하철 1호선 부천역이 인접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남측으로 소로(폭 8m 미만)의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 검색 결과, 쓰레기 소각장이나 유사한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시에는 소각장 등 환경 관련 시설이 운영되고 있으며, 이러한 시설의 위치는 지역에 따라 상이할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 등기. 다만, 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한하여 인수될 수 있습니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 신현지 (신 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 21일

* 확정일자: 2022년 1월 21일

* 대항력: 있음

* 등기부상 인수 여부: 인수 (을구 3번 주택임차권, 권리금액 금120,000,000원, 말소: 인수)

* 권리분석 요약: 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성이 있음을 시사합니다. 그러나 물건명세서상 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 보증금 미변제 시 인수 위험이 존재합니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025타경32556)입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 주로 '다세대' 주택 유형의 최근 매매 정보이며, 본건인 '도시형생활주택'(에코스마트2)과는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 최근 매매 정보 (2026년 3월 기준) - 다세대 주택

* 31.01㎡ (약 9.38평) 매매가 8,300만원 (2002년식)

* 71.1㎡ (약 21.51평) 매매가 18,000만원 (2000년식)

* 71.28㎡ (약 21.56평) 매매가 23,500만원 (2001년식)

* 이 정보들을 바탕으로 면적당 가격을 환산하면, 비교 대상 주택들의 평당가는 약 836만 원에서 1,089만 원 수준으로 분석됩니다.

* 본건의 감정가는 120,000,000원이며, 면적(21.01㎡, 약 6.36평)을 고려할 때 평당 약 1,887만 원 수준으로, 주변 '다세대' 주택 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 '도시형생활주택'이라는 점과 신축 건물이라는 특성이 반영된 것으로 보입니다.

* 에코스마트2 건물 정보: 2013년 사용승인된 건물로, 총 14층 규모에 37세대가 거주하는 집합건물입니다.

5. 생활정보

* 인근 시설: 부천대학교가 가깝고, 부천역이 인접하여 쇼핑, 편의시설 등 생활 인프라가 양호한 편입니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인: 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있더라도, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 인수될 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가는 주변 '다세대' 주택의 실거래가보다 면적당 가격이 높게 산정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 접근이 필요합니다.

* 지역 제한: 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 인수 보증금 관련 불확실성이 잠재적 리스크로 작용합니다. 또한, 감정가가 주변 유사 부동산의 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 부천역 인근으로 교통이 편리하며, 유동인구가 많은 지역에 위치합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 임대에 적합한 도시형생활주택(원룸형)으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(120,000,000원)와 주변 유사 부동산 시세, 그리고 권리분석 상의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 이를 직접적으로 입찰가에 가산하지는 않으나, 해당 임차권이 소멸되지 않을 경우 발생할 수 있는 추가 부담 가능성을 고려해야 합니다.

주변 '다세대' 주택의 시세가 본건의 감정가보다 면적당 가격이 낮다는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 예를 들어, 100,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.