나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32573 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 OOOO OOOOO OO OOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재, '고촌역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '고촌역'이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건내 제3층 제304호로서,
외벽: 석재 붙임 마감.
내벽: 벽지도배및 인테리어 마감.
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스탤) 및 제1종 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약35m내외, 북동측으로 폭 약8m내외 포장도로와 각각 접하며,
북서측 폭 약 4m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구,
소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합) 가축사육제
한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-
26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사
업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법> 중점경관관리구역, 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있
으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32573 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068, 미리내고촌 3층 304호

구분: 오피스텔

감정가: 268,000,000 원

토지면적: 5.15㎡ (약 1.56평)

건물면적: 32.71㎡ (약 9.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 건물 개요

* 사용승인일: 2021년 9월 3일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제3층 제304호

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 제1종 근린생활시설

* 난방: (제공 정보 없음, 통상 개별난방)

* 주차: 기계식 주차설비

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재, '고촌역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '고촌역'(김포 골드라인)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 김포 골드라인을 통해 서울 강서권 및 김포 도심 접근성이 양호함.

* 인접 도로: 본건 남서측으로 폭 약 35m, 북동측으로 폭 약 8m, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 중심지미관지구, 소로3류, 특수도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등 복합적인 토지이용계획이 존재함. (관련 인허가 및 토지거래 시 반드시 관계부서 확인 필요)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 17일자 동대문세무서장의 압류 (갑6)

* 등기부 요약:

* 소유권이전, 신탁 등기 말소 등기가 다수 확인되며, 이는 매각으로 소멸됨.

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 (갑8, 2025-02-17 접수)는 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 을구 1번 주택임차권 (채권자: 오 , 금액: 253,000,000원)은 말소 대상임. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 판단됨.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (오 )

* 보증금: 253,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입(사업)일자: 2022-04-06

* 확정일자: 2022-03-28

* 대항력: 없음. (HUG가 채권자이자 임차인으로 등기되어 있으며, 채권자의 말소 동의로 인해 본 경매 절차에서 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 분석됨.)

* 인수되는 권리: 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 김포시 고촌읍 신곡리는 김포 골드라인 고촌역 역세권으로, 대규모 아파트 단지와 함께 업무 및 상업시설이 밀집된 지역임.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 유동인구와 배후수요가 풍부함.

* 역세권 오피스텔로서 직장인, 1-2인 가구 등 꾸준한 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됨.

* 고촌역 인근 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대형 쇼핑몰 등은 인근 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 김포 골드라인 고촌역을 통한 서울 강서권 및 김포 시내 접근성이 뛰어남.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 고촌역 주변 상업시설 이용 편리.

* 교육시설: 인근에 고촌초, 고촌중, 김포고 등 다수의 교육시설이 위치.

* 의료시설: 종합병원급 의료시설은 인근 검단, 일산 등으로 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 처리: 등기부상 임차권은 말소 대상이나, HUG의 인수조건 변경 관련 상세 내용 및 배당 절차에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있어 주의 필요.

* 토지이용계획의 제약: 고도지구, 중심지미관지구, 소로3류, 성장관리권역 등 복합적인 토지이용계획은 향후 건물 이용이나 증개축 시 제한 사항이 될 수 있으므로 관련 법규 확인이 필수적임.

* 공실 위험: 오피스텔 공급 물량 증가 및 경기 변동에 따른 공실 위험 존재 가능성 있음.

* 주차 공간: 기계식 주차 설비는 차량 크기 및 이용 편의성에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포 골드라인 고촌역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 조건이 양호함.

* 감정가는 2억 6,800만 원이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리 및 보증금 부담은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항은 추가적인 법원 조사를 통해 명확히 확인하는 것이 중요하며, 이 부분에 대한 주의가 요구됨.

* 주변 상권 및 임대 수요는 안정적일 것으로 예상되나, 향후 부동산 시장 상황 변화를 주시해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고촌역 초역세권으로 출퇴근이 용이하며, 1-2인 가구 및 직장인 대상의 안정적인 임대 수요 확보에 유리함.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 법적 부담이 없는 것으로 분석됨.

* 미래 가치: 김포 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 268,000,000 원

* 주변 시세: 유사 면적/위치 오피스텔 매매가는 약 250,000,000 원 ~ 270,000,000 원 수준으로 파악됨 (전용 32㎡ 기준).

* 권리 인수 부담: 0 원

* 시세 분석:

* 본 건의 면적(전용 9.90평) 및 고촌역 역세권 입지를 고려할 때, 감정가는 현재 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됨.

* 채권자 HUG가 보증금(253,000,000원) 전액을 배당받을 수 있다면, 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임.

* HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 을구 1번 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 이는 투자 위험을 낮추는 요인임.

* 입찰가를 산정함에 있어, 주변 시세 하단부부터 시작하여 안전 마진, 명도 관련 비용, HUG 인수조건 변경에 따른 불확실성을 고려해야 함.

* 예상 입찰가:

* 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 보수적으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적임.

* 최종 예상 입찰가: 255,000,000 원 (본 물건은 권리상 인수 부담이 없고 시세 대비 감정가가 과도하지 않다고 판단될 경우, 시세 상단부에 근접한 수준으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, HUG의 인수 조건 변경 및 임차권 처리 관련 상세 내용을 반드시 확인하고, 법원의 정확한 배당표를 참조하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.