나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32039 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 7층 1동 703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 ""춘의역"" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는
동류형의 업무시설 및 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위 여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(춘의역/7호선)이
위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내의 제7층 제1동 703호로서,
(사용승인일 : 2020.11.13.)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

현황 ""오피스텔(주거용)""로 이용 중임.
(별지 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 난방설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 현황 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약 8미터 및 약 50미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 광로2류(폭 50m~70m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 부천지원 2025타경32039 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 7층 1동 703호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 436,000,000원

* 토지면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

* 건물면적: 67.61㎡ (약 20.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 여건은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 7호선 춘의역이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 7층 703호로서, 사용승인일은 2020년 11월 13일입니다. 외벽은 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 알미늄새시 창호입니다.

* 이용상태: 현황 "오피스텔(주거용)"으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 정방형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 현황 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 북측으로 로폭 약 8미터 및 약 50미터의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준공업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 임대 관계는 미상이며, 건물의 내부 현황은 탐문 조사와 집합건축물대장상의 건축물 현황도, 통상적인 이용 상태 등을 참고하였습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 을구 1번 주택임차권 (김무성, 2021-12-07 확정, 2022-01-14 전입, 350,000,000원, 2024-01-18 배당신고)은 말소 대상이며, 갑구 7번 주택도시보증공사의 강제경매 (2025타경32039)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김무성): 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-14, 확정일자 2021-12-07, 배당신고일자 2024-01-18. 대항력 없음. 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으나, 말소 예정입니다. HUG 인수조건 변경에 대한 언급이 있으나, 등기부상 말소 예정입니다.

* 김소양: 보증금 20,000,000원, 차임 1,250,000원, 전입일자 2024-10-21, 확정일자 2025-03-19, 배당신고일자 2025-02-27. 대항력 있음. 해당 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 20,000,000원 (김소양 임차인의 보증금).

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (김무성), 350,000,000원. (말소 예정)

* 갑구 7번: 강제경매 (주택도시보증공사), 350,000,000원. (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김소양의 보증금 20,000,000원은 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2.

* 본 물건은 지하철 7호선 춘의역 인근에 위치하여 역세권의 장점을 가지며, 주변에 업무시설, 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 경제 활동이 이루어지는 지역입니다. 오피스텔로서 주거와 업무 기능을 겸할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 지하철 7호선 춘의역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 일부 검색 결과에서 주변 제조업체 기계 소음이 언급되어 있어 소음에 민감한 경우 유의해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 김소양의 보증금 20,000,000원 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

* "HUG 인수조건 변경", "선순위임차권" 등의 특수 물건 정보가 기재되어 있어, 인수 조건 및 변제 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 공장지대 및 제조업체로 인한 소음 또는 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 춘의역 역세권에 위치한 2020년 준공의 신축급 오피스텔로, 뛰어난 교통 편의성과 주거 및 업무 겸용의 활용도를 지니고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 부담과 HUG 인수조건 변경 등 특이사항으로 인해 투자 시 면밀한 권리 분석 및 인수 조건 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 춘의역 역세권 프리미엄 및 우수한 교통망.

* 2020년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 예상.

* 주거용 오피스텔로서 실수요 및 임대수익 창출 가능성.

* 부천시 내 춘의동 일대의 지역 개발 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 436,000,000원.

* 최근 실거래가 (2024년 4월 기준): 430,000,000원 ~ 440,000,000원.

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인 김소양): 20,000,000원.

* 예상 입찰가 고려 시, 감정가 및 실거래가를 기준으로 하되 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 410,000,000원 ~ 425,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.