나이스옥션 법원경매 부천 2025타경339 [1] 경기도 김포시 대곶면 대벽리 236 가동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대벽리 소재 ""대곶119안전센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호2 : 부정형 완경사지의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.
기호4 : 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호2 : 본건 남서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.
기호4 : 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호2, 기호4 공히
계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

""토지건물 감정평가명세표"" 참조

공부와의 차이

기호4 : 2012.10.30 지목변경(임야->도로)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1: 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등.
내벽 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일:2012.10.19)

기호3: 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등.
내벽 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일:2012.10.10)

이용상태

기호1 : 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이며, 공실 상태임.
기호3 : 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소) 및 공장이며, 공실 상태임.

설비내역

기호1, 3 공히 위생설비, 급배수설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

""토지건물 감정평가명세표"" 참조.

공부와의 차이

기호1: 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 상이하나 일반건축물대장 확인 결과
2019.07.03. 증축되었는바, 증축부분은 제시외건물로 평가하였으니 참고하시기 바람.
.

기호3: 등기사항전부증명서상 236-1, 240-5번지 양지상으로 등재되어 있으나, 2018.12.13
236번지로 합병되어 말소되었으며 현황 및 건축물대장상 236번지 지상에 소재하는바
참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.
2. 기호3은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 1 건물에 대하여 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 상이하나 일반건축물대장 확인결과 2019. 7. 3. 증축되었는 바, 증축부분은 제시외 건물로 평가, 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이며 공실상태이고, 위쪽 경계부분에 높은 옹벽이 있음
-목록 3 건물에 관하여 등기사항전부증명서상 236-1, 240-5번지 양지상으로 등재되어 있으나, 2018. 12. 13. 236번지로 합병되어 말소되었으며 현황 및 건축물대장상 236번지 지상에 소재하고 있고, 용도는 제2종근린생활시설(제조업소) 및 공장이며, 공실상태이고, 도로명주소는 김포시 대곶서로166번길 73, 뒷편에 높은 옹벽이 있고, 일반건축물대장상에 위반건축물로 등재됨
-목록 4의 토지는 지목이 2012. 10. 30. 임야에서 도로로 변경되어 현재 도로로 이용중임
- 목록 9의 토지는 사다리형 완경사지를 자체지반 평탄하게 하여 조성한 것으로 근린생활시설의 건부지로 이용중임
- 목록 10,11의 건물은 근린생활시설(창고 등)으로 이용중임
-목록 9 토지 입구 철제 울타리에 본 부동산을 관리중이라는 취지의 하나 에프앤아이 유동화 회사의 공고문이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경339 (1) 부천지원 부동산 임의경매 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경339 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 대곶면 대벽리 236 가동

* 용도: 공장

* 감정가: 6,316,111,840원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 총괄표제부(건물1): 경기도 김포시 대곶면 대벽리 236번지 (도로명: 경기도 김포시 대곶서로166번길 73)

* 표제부(건물1, 가동): 경기도 김포시 대곶면 대벽리 236번지 (도로명: 경기도 김포시 대곶서로166번길 75)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 7,772.00㎡ (약 2,350.8평)

* 토지지분: 7,772㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1,108.22㎡ (약 335.2평)

* 건물지분: 1,108.22㎡

* 건물 제시외면적: 572.34㎡

1.3. 특이사항

* 유동화물건, 공동담보, 중복병합사건, 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대벽리 소재 "대곶119안전센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접하고 있으며, 현황 도로로 이용 중인 토지도 포함되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 (추가 조사 필요)

* 주변은 공업지역으로 유사 시설 및 물류 창고 등이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 해당 주소지를 기준으로 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 정확한 현장 조사 및 지도 서비스 확인을 통해 주변 환경에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부채권 총액: 9,382,924,700원

* 건물 등기부채권 총액: 9,327,235,860원

* 말소기준권리: 을9 (2015-10-08 접수, 주식회사 엘지하우시스 근저당권)

* 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보가 명시적으로 제공되지 않아, 인수되는 보증금이나 차임이 없는 것으로 보입니다. 다만, 현장 확인을 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

* 토지는 공업용 건부지 및 도로 등으로 이용 중입니다.

* 주요 건물은 제2종 근린생활시설(사무소, 제조업소), 공장, 창고 등으로 이용되고 있습니다.

* 현재 건물 대부분 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

* 주변은 소규모 공장지대로, 관련 산업 종사자 및 물류 이동이 주된 상권 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

* 주변이 공장지대이므로, 주거 편의 시설보다는 산업 활동과 관련된 시설이 밀집해 있을 가능성이 높습니다.

* 버스 정류장이 인근에 있어 시내 접근성은 확보되어 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 등은 원거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 목록 3 건물(기호3)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이에 따른 이행강제금 부과 등 법적 조치가 발생할 수 있으며, 철거 또는 시정 명령 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 면적 상이 및 증축 부분

* 목록 1 건물(기호1)은 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 상이하며, 2019년 7월 3일 증축된 부분은 제시외 건물로 평가되었습니다. 이는 건축물 현황 조사 시 유의해야 할 사항입니다.

6.3. 토지 합병 및 말소된 지번

* 목록 3 건물 관련 토지는 과거 236-1, 240-5번지로 등재되었으나, 2018년 12월 13일 236번지로 합병 및 말소되었습니다. 현재는 236번지 지상에 소재하며, 현황 및 건축물대장상 일치하나, 등기사항정리 관련 이력을 확인해야 합니다.

6.4. 공실 상태

* 목록 1, 3 건물이 공실 상태이며, 이는 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.5. 높은 옹벽 존재

* 목록 1 건물 위쪽 경계 부분과 목록 3 건물 뒷편에 높은 옹벽이 있어, 토지 이용 및 건축 관련 제한 사항 또는 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 관리 회사 공고문 부착

* 목록 9 토지 입구 철제 울타리에 "하나 에프앤아이 유동화 회사"의 관리 공고문이 부착되어 있어, 해당 유동화 회사와 관련된 권리 관계 또는 관리 주체에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.7. 복잡한 권리 관계

* 유동화물건, 공동담보, 중복병합사건이라는 점은 채권 및 담보 설정이 다수 존재하며, 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 공장용 부동산으로, 대규모 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있고 차량 접근성이 양호하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 위반건축물 등재, 건물 면적 불일치, 공실 상태, 높은 옹벽 존재 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 특히 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 및 시정 비용 발생 가능성이 중요한 고려사항입니다. 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 점을 감안할 때, 매각 진행 과정에서 채권자들의 참여 여부 및 의지가 중요하며, 복잡한 권리 관계에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 7,772.00㎡ (약 2,350.8평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 공장 밀집 지역: 김포시 대곶면은 산업 및 물류 시설이 발달한 지역으로, 공장 및 창고 시설에 대한 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 주요 도로 및 인근 버스 정류장을 통해 접근성이 확보되어 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 특정 조건 하에서 가격 메리트가 발생할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,316,111,840원입니다. 그러나 다수의 리스크 요인(위반건축물, 면적 상이, 공실, 복잡한 권리 관계 등)을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 위반건축물 시정 비용 및 이행강제금 예상액, 제시외 건물 및 증축 부분의 법적 문제 검토, 공실 기간 동안의 예상 손실 등을 산정해야 합니다.

* 채권 총액(약 187억 원)이 감정가를 훨씬 상회하는 점은, 채권자들의 권리 행사 의지 및 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사, 건축물대장 및 등기부등본의 세부 권리 분석, 그리고 주변 유사 물건의 시세 조사가 필수적입니다.

* 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 전략이 요구될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.