나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1295 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 '학운초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주
위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 공장 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물내 ①1층 107호, ②1층 108호로서
외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호

이용상태

집합건축물대장상 소매점임.

설비내역

공동위생설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측(광대로폭) 및 남측(중로폭)으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정
비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등
의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기호1,2(더웰팰리스1동 ?1층 107호 ②1층 108호)는 현황 경계구분 없이 일체로 이용중(상
호:‘눈꽃왕소금구이’, 외부 관찰상 영업 중단 상태로 보임)이나 구분 경계벽 등의 설치시
각 호별 구조상·이용상 독립성 확보는 가능한 상태임.

물건 비고

일괄매각. 이 사건 매각대상 부동산은 경계구분 없이 일체로 이용 중임(상호 눈꽃왕소금구이).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

사건번호: 부천지원 2025타경1295 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스 1동 1층 107호

용도: 근린상가

감정가: 138,000,000원

토지면적: 40.62㎡ (약 12.29평)

토지지분: 40.62㎡ (약 12.29평)

건물면적: 124.03㎡ (약 37.52평)

건물지분: 124.03㎡ (약 37.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남동농업협동조합

건물명: 더웰팰리스 1동

준공일자: 2022년 08월 01일

주요 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 1층

전유부 호수: 107호, 108호 (일괄 매각)

1.1. 입지조건

2

* 위치: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982번지에 소재하며, '학운초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 토지의 북측으로는 광대로(폭 25m~30m), 남측으로는 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 대로, 소로, 중로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할, 제한보호구역), 일반산업단지(양촌일반산업단지), 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2023년 08월 03일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권(을1) 및 이후의 모든 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 인수 보증금: 0원 (물건명세서상 인수 보증금 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임은 있으나, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상인 점을 고려할 때 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 금액이 미상이라도 추후 명도 진행 시 주의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 2,269,162,584원 (등기부등본상 채권 총액 합계 기준)

1.3. 상권분석

2

* 본 물건은 10층 건물 내 1층에 위치한 근린상가입니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 공장 등이 혼합된 지역으로, 상업 및 업무 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 집합건축물대장상 용도는 소매점이며, 현재 '눈꽃왕소금구이' 상호로 영업 중이나 외부 관찰상 영업이 중단된 상태로 보입니다.

* 107호와 108호는 경계 구분 없이 일체로 이용 중이나, 내부 구조상 독립성 확보가 가능한 상태입니다.

* 양촌일반산업단지가 인근에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업종을 대상으로 한 잠재적 배후수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

2

* 인근 교육시설: 학운초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 해당 물건 주변 지역은 산업단지, 주거단지, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과상, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 주변 개발 계획이나 입지 변화에 따라 달라질 수 있으므로 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 영업 중단 상태: '눈꽃왕소금구이' 상호가 있으나 현재 영업이 중단된 것으로 보이는 점은 향후 임대 또는 직접 운영 시 재정비 및 초기 활성화 노력이 필요함을 시사합니다.

* 일체 이용 중인 점: 107호와 108호가 경계 구분 없이 일체로 이용 중이나, 구분 경계벽 설치 시 각 호별 독립적인 이용이 가능해 재구성이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 건물 활용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보의 불확실성: 임차인 김 의 보증금 및 차임은 있으나, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등 주요 정보가 미상으로 대항력은 없으나, 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 경매 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 더웰팰리스 1동 1층 107호(108호와 일괄 매각)로서, 근린상가 용도의 집합건물입니다. 학운초등학교 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호하고, 양촌일반산업단지와 인접해 있어 향후 잠재적인 상권 발전 가능성이 있습니다. 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 장점이 있으며, 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 현재 영업 중단 상태로 보이는 점은 잠재적 인수자에게는 기존 영업 상태 개선 및 신규 임대/운영 전략 수립의 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 두 개 호실(107호, 108호)이 일괄 매각되어 넓은 면적을 활용한 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 2022년에 사용 승인된 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 양촌일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 상권으로서의 성장 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 기존 영업 중단 상태를 정상화하거나 새로운 임차인을 유치하여 공실 리스크를 해소하고 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

본 물건의 감정가는 138,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 실거래가, 임대 시세, 공실률, 해당 건물 및 지역의 개발 계획, 경쟁 업종 현황 등 보다 심층적인 시장 분석이 필수적입니다. 또한, 향후 예상되는 명도 비용 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.