나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33020 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 7층702호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33020 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 7층702호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경33020 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 7층702호 | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 131,810,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 기초

1.1. 사건 및 물건 정보

부천지원 2025타경33020 (1) 사건의 오피스텔(제이비팰리스 702호) 물건 보고서입니다. 본건은 부동산강제경매 물건으로, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 소유자와 채무자가 동일합니다.

1.2. 물건 세부 내역

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 7층702호 (7층 중 702호)

용도: 오피스텔

감정가: 269,000,000원

토지면적(지분): 10.36㎡ (약 3.13평)

건물 전용면적(지분): 61.95㎡ (약 18.74평)

구조: 철근콘크리트구조 (지하3층~지상14층 중 7층)

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건 분석 (Location)

2.1. 지역 및 환경

본건은 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 동측 인근에 위치하며, 대학 상권 및 주거 상권이 혼재된 일반 상업 지역입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 밀집된 형태로, 활발한 상권을 형성하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 부천역 로데오 거리 등 부천의 주요 상권과 가까워 전반적인 교통 및 생활 여건은 무난하거나 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 일반상업지역은 용적률 등이 높아 토지의 이용 가치가 높게 평가되는 지역입니다.

3. 권리분석 (Rights)

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채무자(정OO)와 소유자(정OO)가 동일합니다. 이는 일반적인 경매 진행 절차에 해당하며, 채권자(주OOOOOOO)의 채권 회수를 목적으로 합니다. 등기부 상의 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 입찰자는 별도의 권리분석을 통해 인수되는 권리 없이 안전한 명도가 가능한지 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도

'임대관계 미상임'으로 보고되어 있습니다. 이는 현장조사 시 이해관계인 협조 부재로 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 배당 관계는 어떠한지 확인하지 못했음을 의미합니다. 따라서 낙찰 후 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인하여 명도 절차를 준비해야 합니다. 임차인(또는 소유자)이 거주할 경우, 명도 저항에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 (Commercial Area)

4.1. 지역 상권 특성

본건 소재지는 일반상업지역에 위치하며, 부천대학교와 인접하여 학생 및 교직원 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수요층을 확보하고 있습니다. 주위는 상가와 오피스텔 등이 밀집된 번화가로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추어 주거 편의성은 양호합니다. 2017년 준공된 건물로 추정되며, 비교적 신축급에 속하여 상품성이 높습니다.

5. 생활정보 (Living Information)

5.1. 주변 환경 및 편의시설

주변은 주거 시설과 상업 시설이 잘 발달한 도시형 상권이며, 부천대학교 상권을 이용할 수 있어 다양한 음식점, 카페, 상가 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 특히, 부천역 로데오거리와 가까워 젊은 층의 선호도가 높은 지역입니다.

5.2. 혐오시설 및 환경 리스크

주변은 일반상업지역이자 대학 상권의 일부로, 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)의 위치할 가능성은 낮습니다. 다만, 상업지역 특성상 유흥 시설 및 다수의 상가 점포가 혼재하고 있어, 소음 및 야간 유동인구 증가에 따른 주거 환경 리스크가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

6.1. 내부 구조 미확인 리스크

감정평가 시 현장조사 협조 부재로 내부 구조를 확인하지 못했습니다. 이에 따라 내부의 파손, 구조 변경, 불법 증축/개축 등의 가능성이 있으며, 입찰자는 반드시 사전에 내부 구조 및 상태를 별도 확인해야 합니다.

6.2. 명도 리스크

앞서 언급했듯이 임대관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 또는 소유자의 명도 저항에 대한 예측이 어렵습니다. 이는 예상치 못한 명도 소송 및 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 리스크

일반상업지역이지만 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있어 향후 건축 행위 시 일부 제한이 있을 수 있으나, 현재 오피스텔 건부지로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견 (Comprehensive Opinion)

본건 오피스텔은 부천대학교 인근 일반상업지역이라는 최적의 입지 조건을 갖추고 있어, 풍부한 임대 수요와 높은 임대수익률을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다. 감정가 2억 6,900만원은 입지 및 면적 대비 합리적인 수준으로 보이나, 내부 구조 미확인 및 임차인 현황 미상이라는 두 가지 주요 리스크를 안고 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다.

8. 투자 포인트 (Investment Points)

1. 최고의 입지: 부천대 인근의 일반상업지역으로, 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 주요 대학가 상권에 위치합니다.

2. 안정적인 수요: 학생 및 인근 상업 종사자 등의 1인 가구 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮습니다.

3. 높은 토지 효용성: 일반상업지역 토지 지분을 확보함으로써, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 대한 기대가 가능합니다.

4. 건물 상품성: 비교적 신축급 건물(2017년 준공 추정)로 시설 노후화가 적어 임차인 선호도가 높습니다.

법원 정보

부천지원 경매12계