나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31258 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 424-7 성원빌라 마동 지층 1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 지층 1호로서,

외벽: 벽돌 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로, 현장조사 당시 공실상태로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있나, 정상가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터 정도의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 424-7 성원빌라 마동 지층 1호

3. 사건번호: 부천지원 2025타경31258 (1)

4. 토지 면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

5. 건물 면적: 40.98㎡ (약 12.39평)

6. 토지/건물 일괄 매각

7. 감정가: 99,000,000 원

8. 경매 구분: 부동산 강제 경매

9. 채권자: 주택도시보증공사

10. 용도: 다세대주택

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지 형상 및 이용 상태

자루형의 토지이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

본건 북측으로 폭 약 8미터 정도의 도로가 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 6. 주변 시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. preliminary 검색 결과, 본 물건지 인근에서 혐오 시설이 특별히 확인되지는 않았으나, 현장 확인을 통해 정확한 정보를 파악하는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑8. 부평세무서장의 압류 (2023-03-24)

* 소유권 변동: 다수의 소유권 이전 및 매매 기록이 확인됩니다.

* 주택임차권: 을5. 김대권 (보증금 77,700,000원, 전입 2021-03-05, 확정 2021-02-09).

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 임차권 등기는 말소될 예정입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출'로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 77,000,000원입니다.

1.2. 2. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김대권)

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-05

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: 2023-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 다세대주택의 경우 아래와 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2025년 12월 거래 (건축년도 1999년, 37.28㎡): 100,000,000원 (약 268만원/㎡)

* 2025년 12월 거래 (건축년도 1990년, 43.56㎡): 136,000,000원 (약 312만원/㎡)

* 2025년 12월 거래 (건축년도 2019년, 57.51㎡): 225,000,000원 (약 391만원/㎡)

1.3. 2. 시세 분석

본 물건은 건축년도 1989년경으로, 1990년 및 1999년에 건축된 인근 다세대주택과 유사한 연식입니다. 전용면적 40.98㎡ 기준, 유사 연식의 거래 사례를 바탕으로 예상 시세는 약 110,000,000원 ~ 128,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 99,000,000원은 현재 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초등학교 및 중학교가 위치할 가능성이 높아 교육 환경은 보통 수준으로 예상됩니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 의료시설: 종합병원 및 의원급 의료기관 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (정확한 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1989년경 건축물로, 시설물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현장 조사 당시 공실 상태로 파악되어, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 설비 정상 가동 여부: 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있으나 정상 가동 여부는 확인되지 않았습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항은 권리관계나 매각 절차에 복잡성이 있을 수 있으므로, 관련 세부 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금은 인수되지 않아 권리상 특별한 문제는 없는 것으로 분석됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적입니다. 다만, 건축물이 노후화되었고 공실 상태임을 감안해야 합니다. 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정된 주거 환경: 주변이 다세대주택 및 단독주택 위주로 형성되어 있어 안정적인 주거 지역입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 권리 분석 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원 수준으로 산정합니다. 이는 감정가(99,000,000원)보다 높고, 최근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가(110,000,000원~128,000,000원)보다는 보수적으로 책정한 금액입니다. 입찰 시에는 해당 금액을 기준으로 수익률 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.