나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32996 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 63-1 효성하이츠 2층 202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32996 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 63-1 효성하이츠 2층 202호 다세대주택 경매

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부천지원 경매12계 2025타경32996 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 63-1 효성하이츠 2층 202호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 100,940,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부천지원 2025타경32996 (1)이며, 소재지는 경기도 부천시 원미구 도당동 63-1 효성하이츠 2층 202호입니다.

용도는 다세대주택으로, 현재 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 206,000,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 29.52제곱미터 (약 8.93평)이며, 건물(전용)면적은 54.29제곱미터 (약 16.42평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 철근콘크리트구조 5층 규모의 다세대주택 중 2층에 위치합니다.

외벽은 콘크리트 위 치장벽돌 마감, 창호는 섀시창호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지는 세장형으로 인접토지와 등고평탄하며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 소로에 접하고 있습니다.

설비내역으로는 일반적인 상하수도설비 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.

특이사항 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 부천시 원미구 도당동 소재 도당고등학교 북측 인근에 위치하며, 다세대주택 위주의 주택지대를 형성하고 있습니다.

교통 상황은 시내버스정류장이 인접하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북서측 원거리에 경인고속국도 부천 I.C.가 위치하여 차량 접근성도 확보하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변이 주택 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 병원, 은행 등)은 주변에 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

인근에 도당고등학교가 위치하여 학군이 형성되어 있으며, 도당산 등이 가까워 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

2.3. 혐오 시설 정보

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 내에 위치하고 있어 학교 주변으로서의 주거 환경이 보호되고 있습니다.

직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 인근에서 확인되지 않으나, 주거 밀집지역 특성상 소규모 공장이나 정비소가 혼재되어 있을 가능성은 있습니다. 입찰 전 현장 답사를 통해 주거 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자가 배OO로 동일하여, 이는 일반적인 강제경매 진행 형태입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (임차인)

감정평가서상 임대차관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되었습니다.

이는 매수인이 잔금을 납부한 후 명도(인도) 과정에서 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

만약 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다면 매수인이 그 임차보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 전입세대 열람 및 현장 조사를 통해 임차인의 존재 유무와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 법률적 제한 사항

토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히 상대보호구역 및 절대보호구역은 건축 행위 및 용도 변경에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현재 다세대주택으로 이용하는 데는 문제가 없습니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임대차관계 미상'입니다. 정확한 임차인 분석이 선행되지 않으면 예상치 못한 추가 비용(임차보증금 인수) 또는 명도 저항에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 다세대주택은 아파트에 비해 환금성(현금화 속도)이 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

감정가 206,000,000원은 주변 실거래가 및 시세 대비 저감될 여지가 있다면 투자 매력이 높아질 수 있습니다.

제2종일반주거지역 내에 위치하며, 건물 전용면적이 54.29제곱미터로 비교적 실거주에 적합한 면적을 가지고 있습니다.

학교 및 주택가 밀집 지역으로 실수요층 확보가 용이하며, 임대 목적으로도 무난한 위치입니다.

4.3. 종합 의견

본 건은 전형적인 주택가 다세대주택 경매 물건으로, 감정가가 2억 6백만 원으로 비교적 소액이므로 소액 투자자나 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 임대차관계 미상에 따른 권리 분석이 필수적입니다. 입찰 참여 전, 반드시 관할 법원에 비치된 기록과 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계와 시세를 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.4. 투자 포인트

1) 소액투자 및 실거주 목적의 안정적인 주거 지역 물건임.

2) 대중교통 접근성이 양호하고 학교 및 생활 편의시설 접근이 용이함.

3) 권리 분석상 '임대차관계 미상' 리스크에 대한 철저한 현장 조사가 선행될 경우, 안정적인 투자가 가능함.

법원 정보

부천지원 경매12계