나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30804 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 600-12 강남쎈스빌 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡로46번길에 위치하며, 주위는 각급학교,
아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2012년 12월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중
5층 501호로서,
외벽: 드라이비트 마감
창호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:2012-12-24)

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부천남중,
샛별유치원,해아유치원), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 600-12 강남쎈스빌 5층 501호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경30804 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 126,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

토지 면적은 21.98㎡(약 6.65평)이며, 건물 면적은 38.21㎡(약 11.56평)입니다.

건축물대장상 본 건물은 2012년 5월 21일 신축 허가되어 2012년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 총 10세대가 거주하고 있습니다. 본건은 이 중 5층 501호입니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항 및 특수물건정보로는 대항력있는 임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등이 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡로46번길에 위치하며, 주변에는 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 생활 환경이 양호합니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천남중, 샛별유치원, 해아유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 갑구 4번 압류(부평세무서장, 2023-04-14)입니다.

등기부등본상 을구 5번 주택임차권(박석현, 보증금 120,000,000원, 전입 2021-1-8, 확정 2020-11-23)은 '말소'로 표기되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있어, 본 건 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

따라서 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황을 살펴보면, 문동주 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없습니다. 주택도시보증공사(박석현) 임차인 역시 보증금 120,000,000원에 차임 0원이나 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 단독주택 및 다세대주택, 아파트 단지들이 혼재되어 있습니다.

주변에 각급 학교와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설이나 업무 시설에 대한 접근성은 상대적으로 낮을 수 있으나, 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 본건 주변에 부천남중학교, 샛별유치원, 해아유치원 등 각급 학교가 소재하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통 편의로는 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 시내 이동이 편리합니다. 또한, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

주변에는 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이라는 문구가 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황 및 등기부상 정보로는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 혹시 모를 숨겨진 권리 관계나 법률 해석상의 차이가 발생할 가능성에 대비하여 철저한 확인이 필요합니다.

'HUG 인수조건 변경' 문구에 대한 구체적인 내용 파악이 필요하며, 낙찰자에게 불리한 조건이 있을 수 있습니다.

'공동담보' 물건이 존재할 경우, 타 물건의 경매 결과나 채무 관계가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 문동주(보증금 0원, 차임 0원)의 경우, 실제 계약 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 126,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 특히 을구 5번 임차권 또한 소멸 예정으로 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 추가적인 검토와 확인이 반드시 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 입지, 건축 연도, 권리 관계 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2012년에 사용승인되어 비교적 최신식 건물입니다.

우수한 입지: 제2종일반주거지역으로 주거 환경이 쾌적하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 시장 거래가와 비교했을 때 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확성: 등기부상 말소될 권리가 많아 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(36.92㎡)의 건물(1995년식)이 2025년 12월 155,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2012년식으로 건축 연도가 훨씬 신축이므로, 이보다 높은 가격대에 거래될 가능성이 있습니다.

최근 거래 사례(15,500만원)와 본건의 신축 연도(2012년)를 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, '대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 등 불확실성을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

종합적인 시세 및 물건 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.