나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55016 [1] 경기도 수원시 팔달구 교동 6-105 1층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 팔달구 매산로3가 소재 ""매산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은
단독 및 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 1.4km 정도에
지하철 1호선 및 수인분당선인 수원역이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하2층/지상2층건 내 1층 202호로서
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 섀시 창호 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 각 폭 약 5~6미터 정도의 포장도로에 접하나 차량은 동측 도로를 통해
주차장 줄입하며, 서측 도로에서는 계단 연결로를 통해 2층으로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 특화경관지구 , 지구단위계획구역(화성지구(4층이상
단독주택, 공동주택 등은 허가가 제한될 수 있음)) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(매산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(매산초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 역사문화환경보존지역(4구역(경기도 문화재자로 제1호 수원향교의 현상변경
허용기준을 따름))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(수원화성 역사문화중점경관관리구역).

공부와의 차이

본건은 경사지에 건축한 건물로 공부상 지하2층 소재 주차장이 본건에 출입하는 동측 도로에
접하는 현황 1층으로 본건은 실제 3층 부분에 해당하며, 동측 도로 기준시 4층에 해당하는
본건 2층의 경우 서측 도로와 연결되어 직접 출입 가능한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 집합건축물대장등본(표제부)상 2022년에 1층 각 호실에 대한 전반적인 변경이 있었는 바
경매 진행시 호실 위치 등에 대해 확인후 참여 바람.
2) 본건은 인접지 6-104와 같이 스카이빌로 통칭되며, 6-104가 A동, 본건이 B동으로 통칭됨.

물건 비고

1.공부상 지하2층 소재 주차장이 건물에 출입하는 동측 도로에 접하는 현황 1층으로 해당 물건은 실제 3층에 해당함
2.스카이빌 B동으로 통칭됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55016 (1)

1.2. 소재지

경기도 수원시 팔달구 교동 6-105, 1층 202호 (신축건물대장상 주소: 경기도 수원시 팔달구 향교로137번길 37)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

77,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

* 토지지분: 19.2㎡ (약 5.81평)

* 건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

* 건물지분: 28.05㎡ (약 8.49평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축물 정보

* 건축년도: 2003년

* 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕

* 층수: 공부상 지하2층/지상2층 (현황: 본건은 실제 3층에 해당)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 수원시 팔달구 매산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 및 수인분당선 수원역이 직선거리 약 1.4km에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

서측 및 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 차량은 동측 도로를 통해 주차장으로 진입하며, 서측 도로에서는 계단을 통해 2층으로 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (화성지구 - 4층 이상 단독/공동주택 등 허가 제한 가능성), 중로3류(폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(매산유치원, 매산초등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(수원화성 역사문화중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 3월 12일 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 84,045,199원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김현영

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 22일

* 배당신고일자: 2024년 4월 2일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 을14번 주택임차권은 보증금 80,000,000원으로, 말소기준권리보다 선순위이며 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 2015년 8월 31일: 김남호 소유권이전 (갑21)

* 2022년 3월 31일: 이호준 소유권이전 (매매 80,000,000원) (갑24)

* 2022년 2월 22일: 김현영 주택임차권 확정일자 (전입 2022.3.25)

* 2024년 4월 2일: 김현영 주택임차권 등기 (을14, 보증금 80,000,000원, 인수)

* 2025년 3월 12일: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑25, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 소재한 교동 일대는 주거지역으로, 다세대 및 단독주택이 밀집한 조용한 주거 환경입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 기반 시설 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 인근의 유사 주거 시설 시세는 다음과 같습니다.

* 화성파크빌 (2017년식, 51.81㎡): 2026년 1월 230,000,000원 (평당 약 1465만원)

* 퀸즈하임 (2018년식, 31.95㎡): 2026년 1월 135,000,000원 (평당 약 1396만원)

* 모던힐트윈타워 (2019년식, 80.82㎡): 2026년 2월 290,000,000원 (평당 약 1184만원)

본건(28.05㎡)은 2003년식으로 비교 대상 신축 건물들보다 건축 연식이 오래되었습니다. 퀸즈하임(31.95㎡, 2018년식)의 평당가(약 1396만원)를 기준으로 추정하면, 본건의 시장 가치는 약 118,600,000원 (1396만원/㎡ * 28.05㎡) 수준으로 볼 수 있습니다. 다만, 건축 연식의 차이를 감안하면 이보다 낮게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 본건 북동측 인근에 매산초등학교가 위치합니다. 더 큰 규모의 편의시설이나 상업 시설 이용 시에는 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김현영의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이므로 총 투자금액이 상당 부분 늘어납니다.

* 공부상 층수와 실제 층수 차이: 공부상 지하 2층 주차장이 현황 1층이며, 본건은 실제 3층에 해당한다는 점은 건축물대장 및 등기부상의 정보와 실제 현황이 다르다는 것을 의미합니다. 이는 추후 관리 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 건축 연식: 2003년식 건물로 주변 신축 건물 대비 노후도가 있으며, 이는 자산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 내 4층 이상 건물 허가 제한 가능성, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원역 인근 주거 지역에 위치한 소형 다세대주택입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 인수해야 하는 부담이 가장 크며, 감정가 77,000,000원은 인수 보증금보다 낮은 금액으로, 감정가대로 낙찰받을 경우 총 투자 비용이 시장 가치보다 높아질 가능성이 매우 높습니다. 공부상의 층수와 실제 층수 차이, 건축 연식, 용도지역 제한 등도 종합적으로 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 수원역 인근의 지속적인 도시 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 면적이 작아 투자 진입 장벽이 낮을 수 있습니다. (단, 보증금 인수 고려 필요)

* 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 인수 보증금으로 인해 실제 투자 금액은 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 시장 가치를 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 인근 신축 다세대주택의 시세를 바탕으로 본건의 시장 가치를 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원으로 추정할 때, 매수인의 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 이 범위를 넘지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 예상 총 투자 비용을 110,000,000원으로 설정할 경우,

예상 낙찰가 = 110,000,000원 - 80,000,000원 = 30,000,000원

주변 신축 건물들의 평당가를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 예상되는 적정 낙찰가 범위는 25,000,000원 ~ 45,000,000원 사이로 판단됩니다. 감정가(77,000,000원)보다는 현저히 낮은 금액에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

* 예상 입찰가 범위: 25,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.