나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32956 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 118호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32956 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 118호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매6계 2025타경32956 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 118호 | 감정가: 1,090,000,000원 | 최저가: 763,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

소재지

경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 118호

용도

근린생활시설 (공부상: 기타제2종근린생활시설, 현황: 공실)

사건번호 및 구분

부천지원 2025타경32956 (1), 부동산임의경매

감정가

1,090,000,000원

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

면적 현황

건물면적: $62.51 \text{m}^2$ (약 18.91평)

토지면적: $17.95 \text{m}^2$ (약 5.43평)

소유자 및 채무자

고OO

채권자

안OOOOOOO

주의사항 및 특이사항

현황 공실임.

집합건축물대장상 '위반건축물' 표기가 있음. (경매 진행 시 반드시 유의 필요)

1.2. 입지조건 분석

위치 및 환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '광양프런티어밸리5차지식산업센터' 1층에 위치함. 주변은 옥길공공주택지구 내에 조성된 지역으로, 지식산업센터, 대규모 아파트 단지(옥길지구는 약 9,500세대 규모의 미니 신도시급 주거단지로 조성됨. ), 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역임.

교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편은 없음. 다만, 지하철역과의 거리는 다소 있으나, 수도권제1순환고속도로(시흥IC), 제2경인고속도로(광명IC) 등 광역 교통망 접근성은 양호함.

도로 조건

본건은 북동측 노폭 약 36m, 남서측 노폭 약 25m, 북서측 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있는 등 차량 접근성이 우수함.

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층임. 외벽은 강화유리, 일부 복합판넬 및 석재붙임 등 마감되었으며, 창호는 새시 창호임.

이용 상태

공부상 용도는 기타제2종근린생활시설이나, 현황은 '공실' 상태임. 1층 상가로 대로변 접근성이 좋으며, 공동 급배수시설, 위생설비, 승강기, 소화설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

1.4. 토지 이용 및 제한 상태

토지의 형상

장방형 토지로서 지식산업센터, 창고시설, 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

법정 제한

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 대로2류(30m~35m), 중로1류(20m~25m)에 접합되어 있음. 또한, 상대보호구역(옥길버들초, 옥길중 관련) 및 과밀억제권역에 해당함.

2. 상권분석 및 생활정보

2.1. 상권분석

배후 수요

옥길지구는 약 9,500세대 규모의 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 미니 신도시급 주거지역임. 본건 지식산업센터 내 상가는 오피스 상주 인원뿐만 아니라 인근 아파트 단지 거주민의 수요를 일부 흡수할 수 있는 위치에 있음.

상권 특징 및 현황

옥길지구에는 대형 쇼핑시설(이마트타운 등)과 중심 상업 지구가 별도로 형성되어 있음. 본건이 위치한 지식산업센터 주변은 근무자를 대상으로 하는 F&B(식음료), 편의시설 등의 상권이 형성되지만, 최근 서부권 지식산업센터의 공실률 증가와 상권 침체로 인해 지식산업센터 내 1층 상가의 공실이 다수 관찰되는 상황임. 특히, 상주 인원의 외부 상가 이용 및 배달 이용 증가로 인해 지식산업센터 내 상가의 유동인구 유입이 저조하다는 현지 중개사의 의견이 있으므로, 장기적인 공실 위험을 고려해야 함.

2.2. 생활정보 및 주변 시설

주요 시설

인근에 옥길버들초등학교, 옥길중학교 등이 소재하여 교육 환경이 조성되어 있음. 대규모 아파트 단지(부천옥길LH8단지, LH1단지 등)가 밀집되어 있어 기본적인 주거 편의시설은 갖추고 있음.

혐오 시설 분석

대상 물건의 남측 인근에 위치한 '부천시 남부수자원 생태공원'은 하수처리시설을 지하화하고 지상에 친환경 생태공원 및 체육시설(축구장, 풋살장, 테니스장 등)을 조성한 시설임. 과거 하수처리장이라는 혐오시설 이미지를 극복하고 공원화하였으나, 해당 시설을 기피 시설로 인식하는 잠재적 수요층이 있을 수 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항임.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채권 관계

부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 고OO이며 채권자는 안OOOOOOO임. 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 권리상 인수되는 특별한 사항은 없을 것으로 판단됨. (단, 등기부등본 확인을 통한 최종적인 권리 분석이 필요함.)

3.2. 임대차 관계

임대 관계는 '미상'으로 조사되었으며, 현황은 '공실' 상태임. 이는 낙찰 후 명도(인도명령) 절차에서 임차인이 없어 비교적 간단하게 진행될 가능성이 높으나, 점유 관계에 대한 현장 재조사가 필요함.

4. 잠재적 리스크 및 유의사항

4.1. 위반 건축물 리스크

가장 중요한 리스크는 '집합건축물대장상 '위반건축물' 표기가 있다'는 점임. 위반 건축물은 다음과 같은 위험을 내포함.

이행강제금: 관할 지자체로부터 위반 사항 시정 명령이 나올 수 있으며, 미이행 시 이행강제금이 부과될 수 있음. 이는 낙찰자가 인수하게 되는 부담임.

원상복구 의무: 최악의 경우 원상복구를 해야 할 수 있으며, 이에 따른 비용이 발생함.

임대 제한: 위반 건축물 해소 전까지는 임차인을 구하는 것이 어렵거나, 대출에 제한이 있을 수 있음.

4.2. 공실 및 상권 침체 리스크

현재 '공실' 상태이며, 최근 지식산업센터 내 상가 공실률이 높다는 현지 분석 결과가 있으므로, 낙찰 후 안정적인 임차인을 확보하는 데 시간이 소요될 수 있음. 이는 초기 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 부천 옥길지구라는 대규모 신도시급 택지개발 지구 내 지식산업센터 1층에 위치하여 기본적인 입지는 양호함. 건물 면적 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 현재 '공실' 및 '위반 건축물'이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있음. 특히 위반 건축물에 대한 이행강제금 및 원상복구 비용 추산이 선행되어야 함.

5.2. 투자 포인트

A. 입지적 장점: 대규모 아파트 단지와 지식산업센터 근무자를 동시에 배후로 확보할 수 있는 1층 근린생활시설이라는 점.

B. 접근성: 대로변에 접하고 있어 노출도가 높고 차량 접근성이 우수함.

C. 개발 잠재력: 옥길지구는 신축 아파트가 많아 향후 주거 선호도가 높을 것으로 예상되며, 장기적으로 상권 활성화를 기대해볼 수 있음.

5.3. 투자를 위한 제언

입찰 전 반드시 관할 구청(부천시 소사구청 건축과 등)을 통해 위반 건축물 내역 및 이행강제금 부과 여부, 원상복구 명령 이행 여부 등을 사전에 확인하여 리스크 비용을 산출해야 함. 산출된 비용을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 하며, 인근 지식산업센터 1층 상가의 실제 임대료 수준(공실 감안)을 파악하는 것이 중요함.

법원 정보

부천지원 경매6계