나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32956 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 ""부천시 남부수자원 생태공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 대규모 아파트 단지, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제118호로서,
- 외벽 : 강화유리, 일부 복합판넬 및 석재붙임 등 마감.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건의 공부상 이용상황은 ""기타제2종근린생활시설(현황 ""공실"")""임.

설비내역

공동 급배수시설 및 위생설비, 승강기 설비, 소화설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '공장(지식산업센터), 창고시설, 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약36미터, 남서측으로 노폭 약25미터, 북서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥길중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 집합건축물대장상 '위반건축물' 표기가 되어 있는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경32956 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1번지에 위치한 광양프런티어밸리5차지식산업센터 1층 118호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 1,090,000,000원입니다.

토지 면적은 17.95㎡ (약 5.43평)이며, 토지 지분 면적 또한 17.9451㎡입니다.

건물 면적은 62.51㎡ (약 18.92평)이며, 건물 지분 면적 역시 62.51㎡입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 안OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천시 남부수자원 생태공원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 이 지역은 지식산업센터, 대규모 아파트 단지, 그리고 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상황

본건 북동측으로는 폭 약 36미터, 남서측으로는 약 25미터, 북서측으로는 약 20미터 내외의 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

토지이용계획

물건이 속한 지역은 준주거지역이며, 옥길공공주택지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(옥길버들초, 옥길중), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 안양농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

본 경매 물건은 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 유경자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-13

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약

* 갑2: 주식회사대광 (2022-05-11, 소유권이전 1번신탁등기말소)

* 갑3: 고병주 (2022-08-26, 소유권이전, 매매금 1,016,141,000원)

* 을1: 안양농업협동조합 (2022-08-26, 근저당권, 876,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 안양농업협동조합 (2025-03-17, 임의경매, 730,000,000원)

등기부채권 총액: 876,000,000원

1.3. 상권분석

건물 특성

본건은 총 10층 규모의 광양프런티어밸리 5차 지식산업센터 내 1층 118호에 위치합니다. 건물은 프리케스트콘크리트구조로 건설되었으며, 공장(지식산업센터), 창고시설, 제1,2종근린생활시설 등으로 복합 용도 사용이 가능합니다.

본건 용도

공부상 본건의 용도는 '기타제2종근린생활시설'이나, 현재는 '공실' 상태로 파악됩니다.

지역적 특성

주변은 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 종사자 수요가 존재하며, 대규모 아파트 단지가 인접하여 배후 주거 수요 또한 풍부한 지역입니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

대규모 아파트 단지가 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 또한, 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 관련 업종의 편의시설도 함께 발달했을 가능성이 높습니다.

교육시설

본건은 옥길버들초등학교와 옥길중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 학교들이 인근에 위치함을 알 수 있습니다. 이는 교육 환경이 잘 갖추어져 있음을 시사합니다.

자연환경

"부천시 남부수자원 생태공원"이 남측 인근에 소재하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실

본 건은 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 공실 기간 동안의 공실 위험 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

위반건축물

집합건축물대장상 '위반건축물'로 표기되어 있어, 해당 위반 사항 해소에 따른 추가 비용이 발생하거나 건축물 사용에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 매각이나 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 옥길동이라는 성장 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린상가입니다. 주변에 지식산업센터와 대규모 아파트 단지가 밀집하여 향후 상권 활성화 및 배후 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 권리 관계는 임의경매 절차를 통해 모두 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

다만, 집합건축물대장상 '위반건축물' 표기 및 현재 '공실' 상태인 점은 본 건의 주요 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사를 통해 위반 사항 해소 가능성 및 비용, 그리고 향후 임대 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 옥길공공주택지구 개발 및 주변 지역 성장과 함께 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* "부천시 남부수자원 생태공원" 인접으로 쾌적한 주변 환경을 제공합니다.

* 1층 근린상가로서 소규모 점포로 활용 시 다양한 업종 유치가 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계가 정리되어 있어 명도 진행 후 즉시 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 1,090,000,000원

인수 보증금: 0원

권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서, 본 건 취득 시 발생하는 총 비용은 낙찰가와 취득세, 명도 비용 등 부대 비용으로 구성됩니다.

본 물건은 집합건축물대장상 '위반건축물' 표기가 되어 있고, 현재 '공실' 상태인 점을 고려할 때, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 1,090,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 해소 비용 및 공실 기간 동안의 위험 등을 감안하여 감정가의 65% ~ 75% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 약 708,500,000원 ~ 817,500,000원 범위에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.