나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32901 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 600-1 아펠빌리지에이 101동 OO OOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 소사구 송내동 소재 ""부천공업고등학교""동측 인근에 위치하는 도시형생활주택 ""아펠빌리지에이 제101동"" 제3층 제302호로서 인근은 단독주택 및 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

경인국도가 남측인근에, 경인전철 ""부천역"" 및 ""중동역""이 북동측 및 북서측 근거리에 각각 위치하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 규모의 도시형생활주택 건물 내 제3층 제302호로서

외벽 : 콘크리트 위 단열재 등 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 정방형 토지로서 도시형생활주택 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 이용 및 관리에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 600-1, 아펠빌리지에이 101동 3층 302호

사건번호: 부천지원 2025타경32901 (1)

경매구분: 부동산강제경매

용도: 도시형생활주택

감정가: 2억 1천 7백만원 (217,000,000원)

토지 면적: 27.04㎡ (약 8.18평)

토지 지분: 27.04㎡ (약 8.18평)

건물 면적: 38.59㎡ (약 11.67평)

건물 지분: 38.595㎡ (약 11.68평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2020년 4월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

남측 인근에 경인국도가 위치하며, 경인전철 "부천역" 및 "중동역"이 북동측 및 북서측으로 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 시내버스정류장이 인접해 있어 교통 여건이 우수합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

본건 건물은 서측으로 소로에 접해 있으며, 차량의 통행이 가능합니다. 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 내에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 부평세무서장의 압류입니다. 모든 등기부상 권리(신탁, 소유권 이전, 임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 을구 1번의 주택임차권(은재민, 보증금 2억 3천 2백만원)은 확정일자 및 전입일자가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 이는 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'과 일치합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(은재민)

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-20

확정일자: 2022-03-29

배당신고일자: 2023-11-16

대항력: 없음

3.3. 특이사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 임차인의 권리는 모두 말소되거나 말소 동의가 이루어져 매수인에게 인수되지 않는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택지대에 위치하고 있으며, 인근의 부천역 및 중동역 상권을 이용할 수 있습니다. 건물 자체가 제1종근린생활시설로도 이용될 수 있는 복합 용도이나, 본건은 3층 주거용으로 이용 중이므로 직접적인 상권 활성화 영향보다는 주거 지역의 편의 시설 이용에 초점을 맞출 수 있습니다. 주변 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 부천역 및 중동역 주변의 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"부천공업고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 다세대 주택 밀집 지역이므로 통상적인 학군을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 건물 상태

2020년 사용 승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태를 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 다소 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있으나, 현재까지의 권리 분석 결과로는 매수인에게 인수되는 임차 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류(말소동의 확약서 등)를 재확인하여 최종적인 권리 소멸 여부를 명확히 하는 것이 좋습니다.

6.2. 소유권 관련

집합건물 등기부상 신탁 등기 말소, 소유권 이전, 압류, 강제 경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이는 본 경매 물건의 복잡성을 나타냅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 다소 복잡하였으나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로 취득 가능할 것으로 보입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금이 인수되지 않는다는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 도시형생활주택으로 향후 가치 상승 기대.

* 부천역, 중동역 인근으로 교통 편리.

* 권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능 (인수되는 권리 없음).

* 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 인수되지 않아 명도 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(2025년 매매가 기준)와 본 물건의 면적(약 11.68평) 및 건축 연도(2020년)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가 2억 1천 7백만원은 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 유사 면적의 다세대 주택 거래가(약 1억 5천 5백만원, 2025년 12월 기준)와 본 건의 신축 연도(2020년) 및 도시형생활주택이라는 특성을 감안할 때, 시세는 약 1억 6천만원에서 1억 8천만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 경매 물건의 특성(감정가 대비 할인율 적용)을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 8천 5백만원 (185,000,000원) 내외로 산정하는 것을 권유합니다. 최종 입찰가는 법원 매각 절차 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.