나이스옥션 법원경매 부천 2025타경582 [1] 경기도 김포시 하성면 후평리 197-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 후평리 소재 ""후평1리복지회관"" 남측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 농가주택, 전원주택, 농경지(전,답) 및 임야 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 마을버스 정류장이 소재하나, 노선수 및 배차
간격을 고려시 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로서, 주택건부지로 이용 중임.
기호(3) : 부정형 평지로서, 주택 부속토지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로(사인 소유 토지)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형), 성장관리계획구역
(주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(3) : 생산관리지역(생산관리지역), 성장관리계획구역(복합형), 성장관리계획구역
(주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소재하는 조경수(주목, 홍단풍, 향나무, 수국 등), 조경석, 철대휀스, 전면
아치구조물 등은 토지의 부합물로서 당해 토지에 포함하여 평가하였으며,
하우스시설(철파이프조 천막지붕, 약 20㎡) 및 컨테이너(약 18㎡)는 소유자 불명이고, 해체
및 이전이 용이하여 본건 평가에서는 제외하였음.

공부와의 차이

기호(3) 토지의 지목은 공부상 ""답""이나, 현황은 주택 부속토지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 자세한 임대차 관계는 미상임.

나. 본건 토지의 동측으로 인접한 진입로(후평리 194-3, 지목: 전, 현황: 도로)는
사인(김○○ 외 2인) 소유의 토지인 바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 주택은 조적조 평슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일 : 1997년 11월 19일)

이용상태

1,2층 공히 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 태양광설비(지붕 소재) 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물로 판단되는 옥외계단(샷시조 렉산지붕 포함), 태양광설비 등이 소재
하며, 그 외에 제시외건물 ㉠~㉦이 소재함. (후첨 <건물개황도> 및 <사진용지> 참조)

공부와의 차이

본건 건물의 1층 용도는 공부상 ""농가창고""로 등재되어 있으나, 현황은 ""주택""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(발코니, 현관, 다용도실, 다락, 보일러실, 창고) 각 포함. 단, 하우스시설(철파이프조 천막지붕 약 20㎡) 및 컨테이너는 해체 및 이전이 용이하여 매각에서 각 제외함.
특별매각조건 : 목록3. 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출요(미 제출시 매수신청보증금 몰수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경582 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 후평리 197-1

신주소: 경기도 김포시 후평로 174

용도: 단독주택 (농가주택 및 창고 포함)

감정가: 582,417,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천현농업협동조합

토지 정보

토지면적: 1061.00㎡ (약 320.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지목: 공부상 '답'이나 현황은 주택 부속토지로 이용 중

건물 정보

건물면적: 208.09㎡ (약 62.95평)

건물 지분: 208.09㎡ (약 62.95평)

건물 제시외면적: 216.10㎡

건축물대장상 대지면적: 655㎡

건축물대장상 건물 총면적: 208.09㎡

구조: 조적조, 평슬래브 지붕 (1997년 11월 19일 사용승인)

내외부 마감: 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 샷시

건물 1층 공부상 용도: 농가창고 / 현황 용도: 주택

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(발코니, 현관, 다용도실, 다락, 보일러실, 창고) 포함. 하우스시설(약 20㎡) 및 컨테이너 제외.

특별매각조건: 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 요망 (미제출 시 매수신청보증금 몰수).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 후평리 소재 "후평1리복지회관" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 전원주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 농촌지대입니다.

* 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 로변 마을버스 정류장의 노선 수 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로(사인 소유 토지)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형, 주거형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역.

기호(3) 토지: 생산관리지역, 성장관리계획구역(복합형, 주거형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (2003년 06월 26일, 농업협동조합자산관리회사, 104,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

* 등기부현황

말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액: 246,117,695원

* 임차인 현황

* 임차인: 이규성

보증금: 100,000,000원

차임: 300,000원

전입일자/확정일자: 2023-09-06

배당신고일자: 2025-04-02

대항력: 없음

* 임차인: 홍정순

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2003-11-25

확정일자: 2012-04-18

배당신고일자: 2026-06-04

대항력: 없음

* 인수되는 권리

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

* 주변 환경

해당 물건은 김포시 하성면의 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 주변에는 농경지, 임야, 농가주택 및 전원주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 생활 편의시설

주변에 대규모 상업 시설은 부족하며, 가장 가까운 편의시설은 하성면 소재지까지 이동해야 이용 가능합니다. (마트, 병원, 학교 등)

* 교육 시설

가까운 거리에 초등학교나 중학교가 위치하지 않을 수 있으며, 상세한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 시설 (검색 결과 기반)

주변 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 농경지 및 주거 시설이 분포되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명

토지의 일부 또는 전부가 농지(지목:답)로 이용 중이므로, 매수인은 특별매각조건에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 인접 도로 문제

본건으로의 진입로 일부(후평리 194-3번지)가 타인(김○○ 외 2인) 소유 토지이므로, 향후 토지 사용 및 이용에 있어 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 경매 참여 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

* 건축물 현황 차이

건물 1층의 공부상 용도는 '농가창고'이나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 또한, 토지 기호(3)의 지목은 '답'이나 현황은 '주택 부속토지'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 민원이나 행정 조치의 대상이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용되므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물

하우스시설(약 20㎡) 및 컨테이너는 매각에서 제외되어 낙찰자가 직접 철거 또는 이전해야 합니다.

* 중복사건

본건 외에 동일 부동산에 대한 타 경매 사건이 진행 중이거나 예정되어 있을 수 있어, 경매 진행 상황 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 김포시 하성면의 넓은 토지(1061㎡) 위에 건축된 단독주택입니다. 농촌 지역의 특성상 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 타인 소유 도로를 이용한 접근성 문제, 각종 토지 이용 규제 등은 명확한 리스크 요인입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 인접 도로의 사유지 문제에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 관련 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 면적: 1061㎡의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 농촌 주거 환경: 전원생활을 꿈꾸는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 582,417,200원입니다.

현재 물건의 입지, 용도 제한, 농지 관련 규제, 인접 도로 문제 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세 분석이 중요합니다.

김포시 하성면 일대의 단독주택 및 토지 시세는 위치, 면적, 개발 가능성 등에 따라 편차가 크지만, 일반적으로 본 건의 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 85% 수준인 약 400,000,000원에서 495,000,000원 사이로 제시될 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 해당 지역의 최신 거래 사례, 농지취득자격증명 취득 용이성, 진입로 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 철저한 현장 조사 및 법률 자문을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.