나이스옥션 법원경매 부천 2025타경216 [1] 경기도 김포시 운양동 OOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 ""운양역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 경전철(김포골드라인 운양역)이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 127호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등임.
창호 : 새시창호 등임.
(사용승인일자 : 2018.10.18)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며 현황 공실임.

설비내역

화재탐지시설 및 스프링클러, 공용부분에 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 세장형 토지로, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 폭 약 20m 및 약 15m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며 현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원에서 진행하는 2025타경216 (1) 사건에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경216 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 127호

* 건물명: 더리버뷰

* 토지 면적: 18.75㎡ (약 5.67평)

* 건물 면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

* 용도 (공부): 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점)

* 용도 (현황): 공실

* 감정가: 793,000,000원

* 사용승인일자: 2018년 10월 18일

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 경OOOOOOOOOOO

* 최근 거래가: 800,000,000원 (2023년 11월 22일)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택, 학교 등으로 형성되어 있어 생활 및 상업 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 운양역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 북측과 동측으로 각각 폭 약 20m 및 약 15m의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로1류, 중로2류 등 도시계획도로가 인접해 있어 개발 및 이용에 유리한 조건입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 22일 접수된 경기동부원예농업협동조합의 근저당권(채권금액 600,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 임차인으로 인한 별도의 인수 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액은 600,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 건물은 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택, 학교 등이 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 상권 특성: 김포 골드라인 운양역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 건물 내 시설: 본 건물은 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능하며, 총 263호실 규모로 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 상업시설, 주거단지, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주거 및 상업 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

* 교통 편의성: 김포골드라인 운양역을 도보로 이용할 수 있고, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

* 건물 내 편의시설: 건물 자체에 화재탐지시설, 스프링클러, 승강기, 공용부분의 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 완비되어 있어 편리한 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도/현황 불일치: 집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현재 실제 이용 상태는 공실입니다. 이는 용도 변경 가능성 또는 신규 임차인 확보 전략 수립이 필요함을 시사합니다.

* 공실 위험: 현재 물건이 공실 상태이므로, 향후 임차인 유치에 실패할 경우 공실 장기화로 인한 수익성 악화 위험이 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 다만, 폐기물매립시설 설치제한지역은 해당 지역에 폐기물 매립시설 설치가 금지된다는 의미로, 혐오시설로부터의 안전성을 확보하는 긍정적 측면도 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 예상치 못한 임차 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수되는 보증금이 0원이므로 권리적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 운양역 역세권에 위치한 상가 건물로, 2018년에 준공되어 비교적 신축이며 주변 환경 및 교통 여건이 매우 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 집합건축물대장상 일반음식점으로 되어 있으나 현재 공실이며 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 할 부분입니다. 그러나 인수되는 권리 부담이 없고, 최근 거래가가 감정가보다 높게 형성된 점은 긍정적입니다. 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 전략 수립이 중요하며, 건물 용도에 맞는 임차인 유치 또는 적절한 용도 변경 검토를 통해 공실 리스크를 해소하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포 골드라인 운양역과 가까워 높은 유동인구와 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 개발 잠재력: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2018년에 준공되어 건물의 상품성이 양호하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 긍정적 시세: 최근 거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리 및 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 안전합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 793,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금이 0원이고 권리상의 큰 문제는 없어 보이는 점, 그리고 현재 공실 상태와 용도 불일치 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 674,050,000원 ~ 753,350,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(※ 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.