나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32693 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 784-7 다빈치아파트 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 ""부천세종병원"" 북서측 인근에 위치
하며, 부근일대는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 일부 근린상가 및 단독주택으로 형성된
주택지대로 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

본단지까지 차량접근 가능하며, 북서측 인근 경인로변의 시내버스정류장까지 도보로 5분이
내 소요되고 북서측 인근에 지하철1호선(경인전철) 부천역이 입지하고 있는 바 전반적인 교
통상황 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 8층 801호 단위세대로
2016년 07월 29일 사용승인 되었으며,

외벽: 외장타일 및 1층 일부 석재판넬 붙임 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등
창호: 새시창 구조임.

이용상태

아파트(탐문에 의하면 방3, 화장실2, 거실, 주방 등)로 이용중임.

설비내역

급탕 및 급배수설비와 개별난방설비 되어 있으며, 공통설비로 승강기설비, 화재탐지설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

극히 완만한 북향 완경사지대에 소재하는 유사 정방형 형태의 토지로 아파트 및 오피스텔 부
지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 1면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역으로 방화지구 중로1류(폭 20m~25m)(접합)이며, 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천혜림학교-부천교육지원청문
의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울신학대))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나, 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 설
정되어 있음.
- 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인
은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바라며, 1층 출입문
은 출입통제 자동문 설치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32693 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 784-7 다빈치아파트 8층 801호 (신주소: 경기도 부천시 소사구 경인로294번길 12)

용도: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

토지 지분: 24.6584㎡ (약 7.46평)

건물면적: 64.06㎡ (약 19.38평) - 전용면적 기준

건물 지분: 64.06㎡ (약 19.38평)

*참고: 아파트의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 건물 정보

아파트명: 다빈치아파트

층수: 총 8층 중 8층

사용승인일: 2016년 07월 29일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

마감재:

- 외벽: 외장타일 및 1층 일부 석재판넬 붙임 등

- 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등

- 창호: 새시창 구조

1.4. 기타 정보

공부와의 차이: 부합함.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 북서측 인근 경인로변의 시내버스정류장까지 도보로 약 5분 소요됩니다. 또한, 북서측 인근에 지하철 1호선 부천역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 "부천세종병원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 일부 근린상가 및 단독주택이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.3. 건물 상태

철근콘크리트 구조로, 2016년 준공되어 비교적 연식이 짧은 편입니다. 외벽 및 내벽 마감, 창호 상태는 일반적인 아파트 수준으로 평가됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천혜림학교, 서울신학대), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 지역적 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 갑구 4번 강제경매 (접수일자: 2025-02-21)

매각으로 소멸되는 권리: 갑구 4번 강제경매, 갑구 2번 소유권 이전, 갑구 3번 소유권 이전.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (다만, 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한함).

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실거주자: 홍 )

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-16

확정일자: 2021-03-26

배당신고일자: 2023-04-26

대항력: 있음

*비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 임대 관계 조사가 이루어지지 못했습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 임차인의 보증금 회수 가능성 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 세부적인 법률 검토가 필수적입니다.

3.3. 특수 물건 정보

본 물건은 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보 등의 특수 권리 관계가 존재하므로, 철저한 사전 조사 및 분석이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택지대와 근린상가가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 부천역 상권을 배후로 하여 상업 시설 이용이 비교적 편리합니다.

4.2. 지역 개발 동향

인근 심곡본동 일대에 소규모주택정비 관리계획이 승인되는 등 지역 개발 및 재정비 사업이 추진되고 있어, 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 인근의 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능하며, 이마트 부천점 등 주요 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 의료시설

인근에 부천세종병원이 위치하고 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

본건은 상대보호구역(부천혜림학교, 서울신학대) 내에 위치하고 있습니다.

5.4. 기타

부천시립심곡도서관 등이 인근에 위치하여 문화 및 교육 시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 인수되는 것으로 등기되어 있습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 제시되었으나, 이는 법원 집행 과정에서의 복잡한 권리 관계 및 배당 결과에 따른 것이며, 실제 낙찰자가 부담해야 할 보증금 관련 추가 비용 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

현장 조사 시 폐문 부재로 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가하였습니다. 따라서, 건물의 내부 상태, 수리 필요 여부 등에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 지역적 리스크

부천시에 대장동 등에 생활폐기물 소각장 및 관련 시설이 운영 중에 있으나, 이는 본건 소재지인 심곡본동과 상당한 거리가 있어 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근의 역세권 아파트로서 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 2016년 준공으로 건물 상태도 비교적 양호한 편이며, 주변 지역의 개발 잠재력 또한 긍정적인 요소입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 현장 조사 불가로 인한 내부 상태 미확인 등 권리 및 현황 파악에 있어 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 특히, 임차인 보증금 관련 인수 여부 및 실제 부담액에 대한 철저한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 상권 인근 역세권 아파트.

* 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 기본적인 주거 환경 양호.

* 주변 지역의 소규모 주택 정비 사업 추진 등 개발 잠재력 보유.

* 지하철 1호선 및 다수의 버스 노선을 통한 우수한 교통 환경.

9. 예상 입찰가

감정가: 299,000,000원

인수 보증금 (권리분석상 합계): 0원

*본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으나, 실제 낙찰 후 보증금 회수 및 법적 절차에 따라 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 아파트 시세, 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 권리 관계에 대한 심층적인 분석 및 전문가의 자문이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 따라서, 신중한 시장 조사와 법률 검토를 통해 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.