나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32517 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 6층 618호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하는 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며,
부근일대는 전면 광대로변으로는 상가 및 근린생활시설 등, 후면으로는 오피스텔, 다세대
주택등 공동주택과 이를 배후로 한 일부 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 용이하며, 근접하여 시내버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 지
하철 1호선(경인전철) 부천역이 입지하고 있어 제반 교통상황 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 6층 618호 단위세대로
2005년 03월 05일 사용승인 되었으며,

외벽: 알미늄 복합판넬 및 일부 석재판넬 등
내벽: 벽지도배 및 타일 등
창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택-원룸형))으로 이용하고 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지를 일단으로 이용중인 다각형(정방형에 유사함)의 토지로서 근린생활시설(1,2,14층),
업무시설(3,4층, 오피스텔), 공동주택(5-13층, 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용
중임.

인접 도로상태등

일단으로 이용중인 토지의 남서측으로 폭 약 25미터 정도의 차도(4-5차선)와 인도가 구분된
광대로에 접하며, 남동측으로 약 9미터 정도, 북동측으로 폭 약 6미터 정도의 소로 및 세로
와 3면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 기호 1-7토지 공히 일반상업지역으로 방화지구(접합)이며, 가축사육제
한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교
육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고 기호 1,2
는 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 기호 3은 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 기호 4는 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 기호 5,6,7는 대
로3류(폭 25m~30m)(접합)임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되
어있음.

- 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인
은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32517 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 6층 618호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 1억 53,000,000원

건물 사용승인일: 2005년 03월 05일

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 정보:

면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

토지지분: 10.004㎡ (약 3.03평)

제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보:

면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부근에는 부천대학교가 소재하고 있습니다. 지역은 전면으로는 상가 및 근린생활시설, 후면으로는 오피스텔, 다세대 주택 등 공동주택과 이를 배후로 한 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 근접한 곳에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에는 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태:

대지는 남서측으로 폭 약 25미터의 광대로(차도 및 인도 구분), 남동측으로 폭 약 9미터, 북동측으로 폭 약 6미터의 소로/세로와 3면이 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

주식회사카카오뱅크의 가압류 (2023년 06월 05일 접수, 금액 19,554,516원)가 말소기준권리입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전: 송용근 (2015-10-28)

* 소유권이전: 곽도협 (2022-03-21)

* 주택임차권: 강은혜 (160,000,000원, 2024-03-18 말소) - 등기부상 말소되었으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 가압류: 하나카드 (7,298,742원, 2022-08-04 말소)

* 가압류: 주식회사카카오뱅크 (19,554,516원, 2023-06-05 말소) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (160,000,000원, 2025-02-07 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 없음

* 비고: -

권리분석 요약:

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 채권총액은 186,853,258원입니다. '임차인 현황' 상 대항력이 없다고 기재되어 있으며, 등기부에도 주택임차권이 말소된 것으로 확인됩니다. 물건명세서 상 HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 권리로 분류되었으므로, 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라고 명시된 부분은 등기부 및 임차인 현황과 상반되어, 권리분석 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

해당 물건은 부천대학교 남측에 위치한 준주거 및 상업 혼합 지역에 속해 있습니다. 주변에 상가, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 토지이용계획 상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 이용상태:

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 6층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 내부 마감은 벽지도배 및 타일 등이며, 창호는 새시창으로 되어 있습니다. 현재 공동주택으로 이용 중입니다.

설비 내역:

기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

부천대학교 인근으로 학교시설 및 대학가 상권의 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 부천역 이용이 용이하여 도심 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계의 상반된 정보: '임차인 현황'에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어 혼란을 야기합니다. 물건명세서 상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종적인 권리관계 확인이 반드시 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의존해야 합니다.

* 임대관계 미확인: 관계인 부재로 임대 관계 조사가 이루어지지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 부천대학교 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5,300만원으로 책정되었습니다. 권리관계 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 임차인 관련 정보가 상반되어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되지만, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 요구됩니다. 내부 확인이 불가했던 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천대학교 인근으로 학생 및 직장인 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 편리: 지하철 1호선 부천역과 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 용이합니다.

* 도시형생활주택: 현대적인 주거 형태로, 젊은 층에게 인기가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구에 적합한 소형 면적으로 관리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변 '다세대' 주택의 경우 면적 대비 시세가 약 250만원~330만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 예를 들어, 31.01㎡ 면적이 8,300만원에 거래된 사례(약 268만원/㎡)와 71.28㎡ 면적이 23,500만원에 거래된 사례(약 330만원/㎡)가 있습니다.

본 물건의 건물 면적은 21.72㎡이며, 감정가는 1억 5,300만원 (약 704만원/㎡)입니다. 이는 주변 '다세대' 주택 시세와 비교할 때 상당히 높은 수준입니다. '도시형생활주택'의 경우 '다세대' 주택보다 일반적으로 높은 가치를 인정받지만, 가격 차이가 현저하여 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

'임차인 현황' 상 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 분석되나, 상반된 정보로 인한 리스크를 감안해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1억 5,300만원)를 기준으로 하되, 권리관계의 불확실성과 내부 확인 불가 등의 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권리 분석 상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 보이나, 관련 내용을 재확인해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 2,000만원 ~ 1억 3,500만원

이 범위 내에서 경쟁 상황, 추가적인 정보 확인 결과, 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 특히, 임차인 관련 권리관계는 법률 전문가와 상담하여 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.