나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33122 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 12층 1231호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내의 제12층 제1231호로서,
(사용승인 : 2005.3.5.)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단으로 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 각 동일 :
일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호3 :
일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호4 :
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호5,6,7 각 동일:
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부천지원 2025타경33122 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 12층 1231호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 총 층수: 14층 중 12층

감정가: 170,000,000원

토지면적: 7.26㎡ (약 2.20평)

건물면적 (전용면적): 31.50㎡ (약 9.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (제공 정보 없음)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "부천대학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황 측면에서, 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건은 남측 약 25미터, 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 소로 및 대로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 갑6 압류(부천시, 2023년 8월 28일 접수)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

소유권 이전 등기: 갑3 (2022년 2월 3일 접수)

주택임차권: 을3 (권리자 이혜린, 2024년 2월 2일 접수, 권리금액 200,000,000원).

본 임차권 등기는 을구 순위 3번이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

임차인 이혜린(이 )은 2022년 1월 10일 전입, 2021년 12월 13일 확정일자를 받았으며, 보증금 200,000,000원, 차임 0원입니다.

이 외에 부천시와 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되며, 낙찰자는 별도의 부담을 인수하지 않을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 "다온하브"라는 명칭의 도시형생활주택으로, 2005년 3월 5일에 사용승인이 이루어졌습니다. 건물은 총 14층 규모이며, 공동주택, 업무시설, 제1·2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

부천대학교 인근에 위치하여 학생 유동인구 및 관련 소비 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 아파트, 업무시설, 상가 등이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택 원룸형으로, 1인 가구나 소규모 가구에게 적합한 주거 공간입니다.

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능하며, 부천대학교 인근에 위치하여 교육 환경 관련 접근성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임장 시 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 건물의 내부 상태, 관리 상태, 하자 유무 등은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

'대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부 요약 및 물건명세서 상 해당 임차권은 말소될 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 이러한 사항이 원만히 정리되지 않을 경우 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대해 주의할 필요가 있습니다.

주변 지역에 대한 외부 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 유해 화학물질 처리 시설, 대규모 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 부천대학교 인근에 자리하여 직주근접성이 우수하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳입니다. 12층의 고층에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 7천만원으로 책정되었으나, 유사 면적의 최근 실거래가(8천 3백만원)와 비교 시 다소 높게 평가된 측면이 있습니다. 그러나 고층이라는 장점을 고려하면 시장 상황에 따른 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 권리 관계는 대부분 정리될 것으로 보이나, 내부 확인 불가 및 임차인 관련 명시된 사항에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천대학교 인근 상업 및 주거 혼재 지역으로, 배후 수요가 기대됩니다.

* 고층의 장점: 12층 고층으로 일조권, 조망권 등 주거 쾌적성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 교통망을 확보하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 관련 문제가 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 전용면적(31.01㎡)의 물건이 2026년 3월 83,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 대비 상당히 낮은 수준입니다.

다른 유사 면적의 물건들도 180,000,000원, 235,000,000원에 거래되었으나, 이는 단위 면적당 가격으로 볼 때 감정가보다는 낮은 편입니다.

본건은 12층의 고층으로, 이는 저층에 비해 채광, 조망, 소음 등에서 유리하여 가격 상승 요인이 될 수 있습니다. 감정가는 이러한 고층의 이점을 반영하여 책정되었을 가능성이 있습니다.

최근 매매가와 감정가 사이의 큰 차이, 그리고 임장 시 내부 확인 불가 및 임차인 관련 특이사항 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하였습니다.

현재 시세와 감정가, 그리고 경매 물건의 특성을 고려할 때, 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인, 주변 시세에 대한 보다 상세한 분석, 그리고 권리 관계의 최종 확정 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.