나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33139 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 13층 1309호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동
유형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 각종 노선 버스정류장 및 지하철역(부천역/1호선)이
위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물내 제13층 제1309호로서,
(사용승인 : 2014.06.17)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비,
승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안
전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부천지원 2025타경33139 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 13층 1309호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 64,000,000원

토지면적: 2.23㎡ (약 0.67평)

건물면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 에코스마트3

준공일자: 2014년 06월 17일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 19층 (본건 13층)

주용도: 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설

기타: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 갖춤

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 유형의 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근성이 용이하며, 단지 인근에 다수의 노선 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 1호선 부천역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로

본건 건물은 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

본건 주변은 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼합된 곳으로, 다양한 근린생활시설, 상점, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변으로 유해하거나 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (2016.02.02): 임채휘

* 소유권이전 (2022.01.18): 정홍재

* 가압류 (2022.11.11): 한국자산관리공사 (41,676,280원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2023.12.29): 이채원 (87,000,000원) - 말소 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

* 강제경매 (2025.04.02): 주택도시보증공사 (87,000,000원) - 말소 (본건 경매개시결정)

등기부채권 총액: 128,676,280원 (41,676,280원 + 87,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 87,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-28

* 확정일자: 2021-11-29

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 확인

3.4. 권리 인수 여부

말소기준권리인 한국자산관리공사의 가압류(2022.11.11)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 을구 순위 5번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 임차보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 발달한 상업 및 주거 복합지역입니다. 다양한 연령대의 배후 수요를 바탕으로 근린생활시설, 업무시설, 소규모 상가 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월)에 따르면, 주변 '다세대' 주택의 거래가는 면적 31.01㎡ 기준 8,300만원, 71.1㎡ 기준 18,000만원, 71.28㎡ 기준 23,500만원 수준입니다. 이는 ㎡당 약 250만원에서 330만원 사이의 시세로 분석됩니다.

본건의 감정가는 64,000,000원으로, 면적 12.52㎡ 대비 ㎡당 약 511만원으로 산정됩니다. 제공된 '다세대' 주택의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 ㎡당 시세가 상대적으로 높게 평가된 것으로 보입니다.

다만, 본건은 '도시형생활주택'으로 '다세대'와는 건물 특성 및 용도가 상이하며, 2014년 준공된 신축 건물임을 감안해야 합니다. 또한, 부천역 인근 소형 도시형생활주택/오피스텔의 경우, 역세권이라는 입지적 강점과 소형 평형의 수요로 인해 ㎡당 단가가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사 임차인의 보증금(87,000,000원)이 감정가(64,000,000원)보다 높은 점은 시세가 감정가를 상회할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 1km 이내에 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 부천역 주변의 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

단지 인근은 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있어 생활 환경이 편리합니다. 13층에 위치하여 일조권이나 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 HUG 인수조건 변경 관련 사항은 등기부 및 물건명세서 확인 결과, 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 관련 절차 및 서류상의 잠재적 오류 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 관련 위험

제공된 주변 '다세대' 주택의 시세 정보와 본건 감정가 간의 ㎡당 단가 차이가 존재합니다. 이는 실제 시장에서 본건의 거래가 또는 재매각 시 가격 형성에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 추가적인 심층 시세 조사가 요구됩니다.

6.3. 기타 위험

소형 면적(12.52㎡)으로 인해 임대 수요는 특정 계층(1인 가구 등)에 한정될 수 있으며, 향후 매각 시에도 유사한 조건의 매수자를 찾는 데 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 권리 분석상 임차인 관련 부담은 해소된 것으로 보이며, 매각으로 인한 권리 소멸도 명확한 편입니다. 다만, 감정가와 주변 시세 정보 간의 괴리가 존재하며, 소형 면적이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. HUG의 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출은 해당 물건의 거래 투명성을 높이는 긍정적 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 입지적 강점.

* HUG 관련 임차인 이슈가 정리되어 권리 인수 부담 없음.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 예상.

* 감정가 대비 시세 상승 가능성 (추가 시세 조사 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원입니다. 제공된 주변 '다세대' 주택 시세 분석 결과, ㎡당 시세가 감정가보다 낮게 나타나고 있으나, 본건은 최신 건물(2014년 준공)이며 소형 평형의 역세권 오피스텔임을 감안할 때, 감정가가 시장 가치를 다소 낮게 반영했을 가능성도 있습니다. 임차인 관련 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 안정적인 투자를 위해 감정가를 기준으로 하되, 시장 조사를 통한 적정 가격 산정이 중요합니다.

현 시세 분석 결과를 바탕으로 보수적인 접근 시, 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 인근 유사 오피스텔/도시형생활주택의 실거래가 및 임대 현황에 대한 추가적인 심층 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.