나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32381 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 216-11 더청연 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하고, ""소사초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호이며(사용승인일 : 2019.8.30.),
외벽 : 석재붙임, 벽돌 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 소화전, 승강기 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형 토지이며, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 유의바람(등기명령일 : 2023.11.1., 임차보증금 315,000,000원, 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32381 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 216-11 더청연 4층 403호

건물명: 더청연

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택, 제1종근린생활시설)

감정가: 325,000,000원

토지면적: 38.95㎡ (약 11.78평)

건물면적: 61.89㎡ (약 18.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2019년 8월 30일

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하며, "소사초등학교" 남측 인근에 위치함.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통임.

본건 건물 북측과 서측으로 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사초, 소새울유치원), 과밀억제권역에 해당함.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사임.

말소기준권리는 2025년 2월 3일 접수된 강제경매(갑5)임.

등기부등본상 을구 1번 순위로 2023년 11월 2일 접수된 주택임차권(권리자: 고혜영, 권리금액: 315,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 '인수'로 표시되어 있음.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있음 (다만, 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한함).

이는 낙찰자가 해당 임차보증금 315,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 시사함.

다만, '인수 보증금 합계' 항목에는 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액에 대한 명확한 확인이 필요함.

1.4. 상권분석

본건은 2019년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택임.

주변의 최근 매매/전월세 거래 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 건물이나 동일 단지 내 거래 정보는 부족함.

비교적 오래된 연립/다세대 주택(1984년, 2002년식)의 거래 사례는 있으나, 면적(약 10-11평) 및 건축 연도에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있음.

해당 지역의 일반적인 소형 주택 시세는 1억 6천만원 ~ 1억 7천 5백만원 수준으로 파악되나, 이는 본건의 규모(약 18.7평) 및 용도(도시형생활주택)와는 차이가 있음.

본건의 감정가(3억 2천 5백만원)는 규모를 고려했을 때 적정 수준으로 보이나, 권리관계(선순위 임차권)를 감안하면 실질적인 시장 가치 평가에 신중해야 함.

본건의 전용면적 61.89㎡(약 18.72평)은 주변의 작은 빌라/연립 주택보다 넓은 편이므로, 유사 면적의 신축 도시형생활주택 시세를 파악하는 것이 중요함.

1.5. 생활정보

본건은 소사초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

차량 접근성과 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

주변 시설 조사 결과, 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 발견되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 315,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높다는 점임.

이는 감정가(325,000,000원)와 거의 근접하는 금액으로, 낙찰받더라도 실질적인 인수 금액이 감정가에 육박하거나 초과할 수 있어 투자 수익을 확보하기 어려울 수 있음.

"임대관계 미상임"이라는 문구는 실제 점유 및 임대차 관계가 공부와 다를 수 있음을 시사하므로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

건물 설비의 정상 작동 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 복잡한 권리관계가 가장 큰 특징이자 위험 요소임.

임차보증금 315,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높으므로, 실제 투자금 부담이 매우 클 것으로 예상됨.

감정가 325,000,000원과 인수되는 임차보증금 315,000,000원의 차이가 크지 않아, 높은 수익률을 기대하기 어렵고, 경우에 따라서는 손실을 볼 수도 있는 물건임.

따라서 철저한 권리 분석 및 명도 전략 수립이 필수적이며, 신중한 접근이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

신축 건물 (2019년 사용승인)

소사초등학교 인근으로 교육 환경 양호

도시형생활주택으로 소형 주거 수요 기대 가능

1.9. 예상 입찰가

본건의 경우, 권리분석상 '인수'로 명시된 주택임차권(보증금 315,000,000원)이 가장 중요한 변수임.

비록 '인수 보증금 합계'란에 0원으로 기재되어 있더라도, 등기부상 '인수' 표기 및 물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시를 고려할 때, 보수적으로 315,000,000원을 추가 부담해야 할 것으로 가정하는 것이 안전함.

따라서, 실질적인 낙찰가는 315,000,000원 + α (취득세, 명도비용, 수리비, 희망 수익률 등)로 산정해야 함.

이를 감안할 때, 감정가 325,000,000원을 상한선으로 하되, 실제 입찰가는 315,000,000원 ~ 325,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기에만 의존하여 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있음.

정확한 시세 파악 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 하며, 본건의 복잡한 권리관계를 고려할 때 유찰 가능성도 존재함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.