나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32910 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 790-17 예일주택 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시민회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 중동역(1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건 중 제5층 제501호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측(약 25m) 및 남측(약 6m)으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건에는 후첨 '사진용지'와 같이 제시외건물㉠이 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현황은 B동으로 표기하여 사용중임.

물건 비고

1. 제시외 건물있음(감정서 참조), 집합건축물대장(전유부, 갑) 위반건축물 등재
2. 건물외벽에 B동 표시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경32910 (1) 경기도 부천시 원미구 중동 790-17 예일주택 5층 501호 다세대주택 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 790-17 예일주택 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 180,455,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

토지면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

토지지분: 27.74㎡ (약 8.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 48.44㎡ (약 14.66평)

건물지분: 48.44㎡ (약 14.66평)

건물 제시외면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시민회관' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 1호선 중동역이 소재하여 수도권으로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 사다리형의 평지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물 동측으로는 약 25m, 남측으로는 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(사랑나무유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(백경)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-11

확정일자: 2022-01-24

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

비고:

주택도시보증공사(백경) 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 180,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 부평세무서장의 압류 (접수일자: 2023-04-19)

매각으로 인하여 소멸될 권리:

을구 11번 주택임차권 (백경, 보증금 180,000,000원) - 말소 예정

을구 11번 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 본 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

갑구 7번, 8번, 9번, 10번 압류 및 강제경매개시결정 등기 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (상기 을구 1번은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

임차인의 보증금은 매각으로 모두 소멸되므로 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

주변 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 편차가 존재합니다.

2026년 3월 기준,

- 1986년식, 40.86㎡ (약 12.36평) 다세대주택이 10,300만원에 거래되었습니다. (면적당 약 252만원/㎡)

- 2011년식, 39.54㎡ (약 11.96평) 다세대주택이 15,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 379만원/㎡)

- 2021년식, 69.91㎡ (약 21.15평) 신축 다세대주택이 31,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 450만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건은 전용면적 48.44㎡ (약 14.66평)이며, 건축물대장상 사용승인일이 2001년 12월 3일로 파악되어 2000년대 초반 건축물로 추정됩니다.

이는 1986년식보다는 신축이고, 2011년식보다는 구형인 점을 고려해야 합니다.

면적당 시세는 2011년식 (약 379만원/㎡)과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 예상됩니다.

감정가 180,455,000원 (면적당 약 372만원/㎡)은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건 인근에 부천시민회관이 위치하여 문화생활을 영위하기에 좋습니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 유치원 및 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. (사랑나무유치원 등)

종합병원 및 기타 의료시설 이용 또한 편리한 편입니다.

5.3. 주변 환경

주변이 주거지역으로 형성되어 있어 비교적 조용한 생활이 가능하며, 녹지 공간 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

이는 향후 건물 유지보수, 증축, 재건축 시 불이익이 발생하거나 이행강제금이 부과될 수 있는 리스크 요인입니다.

또한, 건물 외벽에 'B동' 표시가 되어 있는 점은 별도 관리 또는 호수 혼동 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

감정평가서에 따르면 본건에 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

이는 경매 대상에 포함되지 않을 수 있으며, 실제 현황 조사 시 철거 또는 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

이는 HUG가 채권자로서 강제경매를 신청한 경우와 관련이 있으며, HUG의 후속 처리 절차나 조건에 따라 낙찰 후 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

다만, 등기부상 주택임차권(백경)은 말소 예정이며 인수 보증금은 0원이므로, 임차인 관련 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 중동 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

권리분석상 모든 이해관계인의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

그러나 위반건축물 등재 및 제시외 건물 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 정확한 상태를 확인하고 관련 법규 및 행정 처분 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

HUG 관련 인수조건 변경 사항도 추가 확인이 필요하나, 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성: 중동역 이용 및 다양한 근린생활시설 인접.

* 권리관계 명확: 모든 후순위 권리는 말소되어 인수 부담 없음.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 잠재적 시세차익 기대 가능.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권으로, HUG의 관리 및 처리 과정에 따라 안정적인 매각 진행 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,455,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 다세대주택이 면적당 약 370만원~380만원 수준에서 거래되고 있습니다.

본건의 면적(48.44㎡)과 건축 연도를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 위반건축물 및 제시외 건물 존재로 인한 잠재적 리스크와 HUG 관련 인수조건 변경 사항을 고려하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 필요합니다.

보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악 및 주변 시세 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.