나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32774 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 241-3 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 ""김포대명초등학교"" 북서측 근거리에 위치
하며, 주위는 단독주택, 중.소규모의 공장, 농경지 및 임야, 소규모 근린생활시설 등이
혼재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) 공히 부정형의 토지로서, 공사중단된 제시외건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육
제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사
시설 보호구역(육군17사단관할지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역
(전방지역:25km)(위탁지역9m)＜군시기지 및 군사시설 보호법＞,준보전산지(2018-12-28)
＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞.

제시목록 외의 물건

""감정평가액의산출근거및결정의견""란 제Ⅳ항, ""지적도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록5,6,지상에 소재하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명
목록5,6.지상건물에 대하여 박미숙이, 목록7-30.지상건물에 대하여는 주식회사 토템, 유진, 진종언 외18로부터 각 유치권권리신고함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 241-3에 소재하는 다세대주택입니다.

토지 면적은 3980.00㎡ (약 1204평)이며, 건물 면적은 1433.68㎡ (약 433평)입니다.

건축물대장상 집합건물로, 총괄표제부에 의하면 총 3개동, 24세대로 구성되어 있으며, 건축물 사용승인일은 2021년 10월 2일입니다.

주요 구조는 철근콘크리트 구조이며, 4개 층으로 이루어져 있습니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적 3980.00㎡ (약 1204평) 전체가 매각 대상입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 5,019,192,000원 (50억 1919만 2천원)입니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 광명동부새마을금고이며, 사건번호는 부천지원 2025타경32774 (1)입니다.

주의사항으로 중복사건, 유치권, 법정지상권, 별도등기 등이 명시되어 있습니다.

1.4. 권리 분석 개요

본건은 중복사건, 유치권, 법정지상권, 별도등기 등의 권리 분석상 복잡한 물건입니다.

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 22일 접수된 광명동부새마을금고의 근저당권 (을4)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 23일 접수된 이성재의 근저당권 (을1)입니다.

토지 등기부에는 2025년 1월 9일 접수된 박미숙 명의의 소유권이전청구권가등기 (갑13)가 존재하며, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.

법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 유치권 신고가 다수 존재하여 인수될 가능성이 있습니다.

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 목록5,6, 지상 건물을 위한 유치권 신고자로 박미숙이 있으며, 목록7-30. 지상 건물에 대하여는 주식회사 토템, 유진, 진종언 외 18명으로부터 각 유치권 신고가 있었습니다.

상세 임대 내역은 미상이며, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 김포대명초등학교 북서측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 중소규모 공장, 농경지, 임야, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 여부

본건의 토지 등기부에는 소유권이전, 근저당, 압류, 가압류, 소유권이전청구권가등기, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

건물 등기부에는 소유권보존, 근저당, 가압류, 근저당 일부 이전, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 가능성이 있으며, 특히 유치권, 법정지상권, 소유권이전청구권가등기는 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

감정평가서 요약에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 언급되어 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않는 부분이 있어 주의가 요구됩니다.

또한, "중복사건", "별도등기" 표시는 해당 물건이 복잡한 권리 관계를 가지고 있음을 시사합니다.

3.2. 유치권 및 법정지상권 관련

목록5,6, 지상 건물을 위한 유치권 신고는 박미숙 외 다수로부터 제출되었습니다.

목록7-30. 지상 건물에 대한 유치권 신고도 확인됩니다.

이러한 유치권 신고의 효력 및 성립 여부는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점 역시 권리 분석에서 매우 중요한 부분입니다.

3.3. 임차인 관련

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 상세 임대 내역이 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 거래된 주변 다세대주택 실거래가 정보에 따르면, 2026년 5월에는 대곶면 대명리 366-3번지 (한스빌라) 54.81㎡ 면적이 6,400만원, 3,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 3월에는 366-5번지 (한스빌라) 77.06㎡ 면적이 8,000만원에 거래된 바 있습니다.

그러나 본건은 단일 호실이 아닌, 넓은 토지(3980.00㎡) 위에 건축된 다세대주택 건물(1433.68㎡) 전체를 매각 대상으로 하므로, 위 개별 호실의 거래가액과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가액 50억 1919만 2천원은 이러한 점을 반영한 것으로 보입니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 유사 규모의 다세대주택 건물 또는 복합 토지 거래 사례에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

4.2. 지역 분석

본건이 소재한 김포시 대곶면 대명리는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에 김포대명초등학교가 위치하고 있으며, 주거, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 가집니다. 대규모 편의시설보다는 지역 내 기반 시설에 의존할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

유치권, 법정지상권, 소유권이전청구권가등기 등 인수 가능성이 있는 권리가 다수 존재하여, 이로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 위험이 높습니다. 특히 유치권 및 불분명한 법정지상권의 경우, 낙찰 후 해결 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

토지 등기부 채권 총액은 약 24억원, 건물 등기부 채권 총액은 약 52억원으로, 총합계 약 76억원 이상의 채무가 존재합니다. 이는 감정가액 50억원을 훨씬 상회하는 금액으로, 채무 규모 자체가 본건의 재정적 위험을 시사합니다.

6.3. 미확인 임차 현황

상세 임대 내역이 미상이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 보증금 부담 또는 명도 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 미완공 건축물 존재

감정평가서 요약에 '공사중단된 제시외 건물'이 언급되어 있어, 건축물의 완성도 및 추가적인 하자 보수 등의 문제가 있을 수 있습니다.

6.5. 개발 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사시설 보호구역, 준보전산지 등 다양한 지역 지구 지정으로 인해 향후 개발 및 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 대곶면에 위치한 다세대주택으로, 넓은 토지와 상당한 규모의 건축물을 보유하고 있습니다. 그러나 다수의 유치권, 불분명한 법정지상권, 소유권이전청구권가등기 등의 복잡한 권리 관계와 함께, 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 또한, 상세 임대 내역 미상 및 공사 중단된 건축물의 존재는 추가적인 위험 요소로 작용합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 전문적인 법률 및 부동산 지식을 갖춘 투자자에게 적합한 물건이며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 면밀한 리스크 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

복잡한 권리 관계와 높은 채무로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

넓은 토지와 다세대주택이라는 점은 향후 개발 또는 임대 수익 확보 측면에서 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

김포시는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 높은 채무와 복잡한 권리 관계, 불분명한 임차 현황 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험을 충분히 상쇄할 수 있는 수준에서 결정해야 합니다.

감정가액: 5,019,192,000원

고려 사항:

* 총 채무액 (약 76억원)이 감정가액을 초과합니다.

* 유치권, 법정지상권, 소유권이전청구권가등기 등 인수 가능성 있는 권리 존재

* 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 부족

상기 위험 요소를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 이는 투기적 성격이 강하며, 실제 입찰가는 권리 분석 결과 및 현장 답사를 통해 보다 신중하게 결정해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 3,500,000,000원 ~ 4,000,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 법적, 건축적, 시장적 리스크를 완전히 반영하지 못할 수 있습니다. 최종 입찰가는 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

또한, 본 보고서 작성 시 지도 및 외부 검색 사이트를 통한 혐오시설 등 주변 시설 검색은 수행되지 않았음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.