나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32620 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 ""하성면행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일반지붕 지상12층 건물내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.12.05)
외벽 : 외장용석재붙임, 몰탈위페인팅 마감등,
창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에, 동측으로 너비 약 2미터 내외의 현황 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설
보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역45m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구)<하수도법>,
<추가기재>""본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등
의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.""

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32620 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 3층 301호 (신주소: 경기도 김포시 애기봉로 866-7)

용도: 아파트

감정가: 200,000,000원

토지 면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물 면적: 47.26㎡ (약 14.29평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성면행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 (2025.02.18 접수, 갑5) 입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후속 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2018.12.11)

* 소유권이전 (2021.01.05)

* 주택임차권 (2023.02.13 접수, 2020.12.14 전입, 2020.11.26 확정, 180,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (2025.02.18 접수, HUG, 215,464,300원) - 말소기준권리

* 압류 (2025.03.13 접수, 국민건강보험공단) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김혜경)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-14

* 확정일자: 2020-11-26

* 배당신고일자: 2023-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 조사된 내용상 매각으로 인해 인수되는 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "선순위임차권"이라는 특이사항이 존재하므로, 정확한 권리 관계는 법원 현황 조사 및 현장 확인을 통해 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 지역은 아파트와 다세대주택이 밀집해 있으며, 상가 등 근린생활시설이 함께 자리한 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 토지 이용 계획상 도시지역 내 일반상업지역에 해당하여 상업 활동도 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 하성면행정복지센터가 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경은 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 건축물 정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조의 일반지붕을 가진 지상 12층 건물입니다.

* 본건은 해당 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2018년 12월 5일입니다.

* 건물 외벽은 외장용석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차시설이 구비되어 있습니다.

* 건물의 총 연면적은 약 3177.17㎡이며, 대지권 비율은 약 67.23% (건폐율), 용적률은 약 442.09%입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 채권자 관련 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 파악할 필요가 있습니다.

* 선순위임차권 관련: 임차인 현황 및 등기부 요약상 대항력 없는 임차인으로 분류되고 말소 예정이나, '선순위임차권'이라는 문구는 추가적인 면밀한 조사가 필요하며, 인수 여부에 대한 최종 확인이 요구됩니다.

* 군사시설 보호구역: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역) 및 제한보호구역에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(하성초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 에이원아파트 301호는 신축 연식이 비교적 짧고(2018년 사용승인) 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 주거용 부동산입니다. 감정가는 2억 원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적 또한 아파트로서 일반적인 수준입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 권리관계를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 군사시설 보호구역 등 지역적인 제한사항도 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2018년 준공)로서 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 하성면행정복지센터 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

* 감정가 대비 인수 부담이 적을 경우, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 200,000,000원을 기준으로 하되, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 인수 보증금은 0원으로 파악되므로, 해당 금액은 입찰가 산정에서 제외합니다. 주변 시세 및 권리관계 명확화 여부에 따라 다르겠지만, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 검토해 볼 것을 제안합니다. (160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.