나이스옥션 법원경매 부천 2025타경421 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 69-14 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경421 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 69-14 대지 경매

• 사건번호: 2025타경421
• 주소: 경기도 부천시 오정구 원종동 69-14
• 감정가: 1,009,250,000원
• 최저가: 494,533,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

부천지원 경매4계 2025타경421 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 69-14 | 감정가: 1,009,250,000원 | 최저가: 494,533,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경421 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 69-14

용도: 대지 (토지매각)

감정가: 1,009,250,000 원

토지면적: 367.00제곱미터 (약 111.00평)

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본 경매 물건은 '토지매각'만을 진행하는 물건으로, 토지 위에 존재하는 제시외건물(단독주택)은 매각 대상에서 제외됩니다. 해당 건물이 단독주택의 건부지로 이용 중이며, '법정지상권'의 성립 가능성이 있어 입찰 전 심도 있는 권리 분석이 필수적입니다. 지적상 맹지이나 현황도로를 통해 진출입이 가능한 상태입니다. 토지의 용도지역은 주거 개발에 유리한 제2종일반주거지역입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부천시 오정구 원종동 소재 '원일초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

인근까지 차량 접근이 용이하며, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없는 보통 수준의 교통 상황입니다. 광역 교통망과의 연계성은 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 상태

인접지와 비교하여 평탄한 부정형의 토지이며, 현재 제시외건물인 단독주택의 부지로 이용 중입니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 실제 현황도로를 이용하여 진출입이 가능합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 건폐율 및 용적률 측면에서 주택 개발에 비교적 유리합니다. 추가적으로 시가지경관지구, 상대보호구역(원일초) 등으로 지정되어 있어 개발 시 관련 규제 검토가 필요합니다.

2.4. 혐오시설 및 생활정보

제시된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 확정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 조사를 통해 고압선, 변전소, 폐기물 처리 시설 등 잠재적 혐오시설의 유무를 확인해야 합니다. 생활 편의 시설은 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 대형 상권 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 매각 대상

본건은 주OOO를 소유자/채무자로 하고 꿈OOO가 채권자인 부동산임의경매입니다. 매각 대상은 '토지'에 한정되며, 토지 위의 '제시외건물(단독주택)'은 매각에서 제외되는 점이 핵심입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법정지상권)

최대 리스크는 '법정지상권'입니다. 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자에게 법정지상권이 성립되면 낙찰자는 건물 소유자에게 토지를 사용하도록 허용해야 합니다. 이 경우, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 토지 사용료(지료)를 청구할 수 있으나, 지료 청구 소송 및 건물 철거 소송 등 추가적인 시간과 비용이 소요됩니다. 건물 소유자를 상대로 법정지상권 성립 여부와 범위, 지료 문제에 대한 명확한 분석과 해결 방안(협상 또는 소송)을 마련하지 않으면 투자 자금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건은 주거지역으로, 대규모 상권의 형성은 어려우나 원일초등학교 인근의 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 및 학원가 등의 수요는 확보된 지역으로 보입니다. 토지 개발 시 상가주택보다는 다세대/다중주택과 같은 주거용 시설 건축을 고려하는 것이 적절해 보입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 용적률 확보에 유리한 제2종일반주거지역 내 약 111평의 토지라는 점에서 잠재 가치가 높습니다. 그러나 법정지상권 문제, 제시외건물 존재, 그리고 지적상 맹지라는 3가지의 중대한 리스크가 동시에 존재합니다. 따라서 일반적인 경매 물건에 비해 난이도가 높으며, 리스크를 감수하고 입찰에 참여할 경우, 해당 문제 해결에 대한 명확한 전략과 자금력이 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제2종일반주거지역이며, 약 111평 규모로 다세대주택 또는 소형 아파트 건축 부지로 적합합니다.

리스크 해소 시 수익: 법정지상권 문제가 해결될 경우, 주변 주택 수요를 고려했을 때 개발을 통한 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 높은 리스크로 인해 1회 유찰 시 감정가 대비 상당한 저가에 낙찰될 가능성이 높습니다. 리스크 비용을 산정하여 입찰가를 정해야 합니다.

5.3. 투자 권고 사항

법정지상권 성립 가능성에 대한 심층적인 법률 분석을 필수적으로 진행해야 합니다. 토지매각 특성상 건물 철거를 목적으로 지료 소송을 진행하거나, 건물 소유자와의 매매 협상을 통한 일괄 매입 전략을 사전에 수립해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매4계