나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33272 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 1층 118호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포호수초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업세터 및 근린생활시설, 소규모 공장, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교툥사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제1층 제118호로서

외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

지식산업센터로 현재 ""공실 상태""임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 25미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33272 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 1층 118호

용도: 지식산업센터

감정가: 318,000,000원

토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

토지지분: 19.07㎡ (약 5.77평)

건물면적: 78.30㎡ (약 23.69평)

건물지분: 78.30㎡ (약 23.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 한강비즈나인지식산업센터

주소: 경기도 김포시 김포한강4로420번길 30 (구래동)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건축 규모: 지하 3층, 지상 15층

해당 호수: 1층 118호

준공일: 2020년 12월 02일

전유면적: 78.30㎡ (약 23.69평)

총 세대수: 739호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포호수초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 지식산업센터, 근린생활시설, 소규모 공장, 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제1층 제118호입니다.

외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감이며, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 대체로 사다리형의 형상이며, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

건물의 남서측으로는 로폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 김포축산업협동조합의 근저당권(을1, 접수일자: 2023-11-30, 채권금액: 336,000,000원)입니다.

경매 절차에 따라 다음 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2, 접수일자: 2023-11-30)

* 삼성카드의 가압류 (갑3, 접수일자: 2025-03-19, 채권금액: 22,078,220원)

* 주식회사 하나자산신탁의 가압류 (갑4, 접수일자: 2025-04-03, 채권금액: 502,097,120원)

* 김포축산업협동조합의 임의경매 (갑5, 접수일자: 2025-04-11, 채권금액: 284,392,858원)

* 하나캐피탈주식회사의 가압류 (갑6, 접수일자: 2025-04-11, 채권금액: 39,924,020원)

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 900,099,360원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 김포시 구래동 지역은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변에는 다수의 지식산업센터와 근린생활시설, 아파트 단지가 밀집하여 형성되어 있어 관련 산업 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 및 시설

주변 지식산업센터의 집적 효과로 인해 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

또한, 김포호수초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 배후 수요가 형성되어 있습니다.

주변에는 대형마트, 병원, 다양한 식당가 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

주변 조사 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 김포호수초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 대형마트, 병원, 은행, 다수의 식당 및 카페 등 생활 편의시설이 단지 주변에 풍부하게 자리하고 있습니다.

5.2. 교통 접근성

* 도로망: 남서측으로 폭 25미터의 넓은 도로와 직접 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통해 김포 시내 및 수도권 주요 지역으로 연결되는 다수의 노선이 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 물건이 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 및 중개 활동이 필요합니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임대 관계가 미상인 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 하더라도 실제 점유 여부 및 점유자와의 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 향후 시세 및 임대 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시라는 신흥 개발 지역 내에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

지식산업센터 밀집 지역에 속해 관련 업종의 수요 기반이 비교적 탄탄하며, 교통 및 생활 인프라 또한 우수한 편입니다.

현재 공실 상태라는 점은 투자 시 부담 요인이 될 수 있으나, 적극적인 임대 활동을 통해 해소 가능하다면 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 개발 수혜: 신도시 개발에 따른 인구 유입 및 지역 경제 활성화로 인한 자산 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 지식산업센터 집적 효과: 주변의 다양한 지식산업센터와 시너지를 통해 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 편리한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 직주근접 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 318,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 해당 물건의 현재 공실 상태, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 명도 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토해 보는 것을 권장합니다.

개별적인 투자 성향, 자금 조달 계획, 시장 전망 등에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.