나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33090 [1] 경기도 김포시 운양동 1337-1 한신더휴테라스11 제1103동 제2층 제202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 경기도 김포시 운양동 1337-1 한신더휴테라스11 제1103동 제2층 제202호

사건번호: 부천지원 2025타경33090 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

용도: 연립주택

감정가: 605,000,000원

건물면적(전용): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물면적(지분): 84.9907㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지면적: 110.96㎡ (약 33.56평)

토지지분: 110.9649㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

채권자: 일OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, 주변은 연립주택 단지가 밀집한 주거지역입니다.

* 교통: 운양역(김포골드라인)과의 접근성을 고려할 수 있으며, 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 용이합니다. (버스정류장 인근 위치)

* 주변 환경: 계획된 신도시 지역으로, 비교적 잘 정비된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존(갑1): 2017-03-29

* 소유권이전(갑2): 2017-04-26 (양현섭)

* 근저당(을11): 2017-05-16 (신한투자에셋대부주식회사, 442,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당(을14): 2020-08-31 (랑대부캐피탈주식회사, 58,500,000원) - 말소

* 근저당(을16): 2020-09-10 (오순근, 150,000,000원) - 말소

* 압류(갑4): 2022-01-10 (김포세무서장) - 말소

* 압류(갑5): 2022-02-09 (김포시) - 말소

* 가압류(갑6): 2022-03-02 (하나은행, 30,627,251원) - 말소

* 11번근저당권부채권질권설정(을11-4): 2022-07-29 (웰컴저축은행주식회사, 442,000,000원) - 말소

* 임의경매(갑10): 2025-04-03 (일호투자에이엠씨대부주식회사, 472,579,610원) - 말소

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (2017-05-16) 이 말소기준권리로, 경매개시결정(갑10) 및 그 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 "해당사항없음"으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-03-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인이 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 운양동은 김포골드라인 운양역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역입니다.

* 주변 상업시설: 본 물건 자체는 연립주택이나, 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 다수의 상업시설, 편의시설, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 부동산 시장: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(84.6375㎡)의 연립주택이 2026년 7월 22일에 7억 4천만원에 거래되었습니다. 또한, 인근의 다른 연립주택(59.8149㎡)은 2026년 7월 15일에 4억 2천 5백만원에 거래되었으며, 더 큰 면적(127.117㎡)의 연립주택은 2026년 6월 5일에 7억 7천만원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 감정가(6억 5백만원) 대비 시세가 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 본 물건은 연립주택으로, 도심 속 단독주택과 같은 쾌적함을 제공할 수 있습니다. 주변에 공원, 녹지 공간 등이 조성되어 있어 여가 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 운양동 일대는 신도시 개발과 함께 교육 시설도 확충되어, 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 근거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 문화시설 등 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행될 수 있음을 의미합니다. 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 엄윤진 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상인 보증금/차임이 아니더라도, 대항력 보유 사실 자체로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인의 권리 관계 및 실제 거주 여부, 보증금/차임 외의 계약 내용 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본 건의 감정가는 605,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가는 740,000,000원으로 더 높게 형성되어 있어, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 운양동의 우수한 입지에 위치한 연립주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 단지 내 편의시설 및 교통 접근성이 양호하며, 주변 생활 인프라 또한 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금/차임이 0원으로 기재된 부분은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다. 중복사건이라는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 유사 면적의 최근 실거래가(7억 4천만원) 대비 감정가(6억 5백만원)가 약 1억 3천 5백만원 가량 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 주거 인프라: 신도시 내에 위치하여 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등이 우수합니다.

* 연립주택의 희소성: 최근 아파트 선호 현상이 강하지만, 쾌적하고 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 연립주택이 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 605,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가는 740,000,000원으로 파악됩니다. 이는 감정가가 시세를 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다. 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)이라는 리스크 요인이 존재하나, 이를 감안하더라도 시세 반영 시 잠재적 수익률이 높을 것으로 보입니다.

상기 감안 시, 보수적으로 접근하더라도 감정가 이상, 즉 650,000,000원 이상부터 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 700,000,000원에서 730,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

본 예상 입찰가는 일반적인 시장 분석 및 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 심층 분석, 관련 법규 검토 등을 통해 최종적인 판단을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.