나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32528 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 607-37 두리하이츠 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 ""도원초등학교"" 북동측에 위치하며, 주변은
다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부천역(지하철 1호선(경인선)) 등이
소재하는 바, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제503호로서,
(사용승인일:2001.10.31)

외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경32528 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 607-37 두리하이츠 5층 503호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원 (1억 2천 1백만원)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제503호

사용승인일: 2001년 10월 31일

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.62㎡ (약 12.59평)

토지지분: 41.6235㎡ (약 12.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.65㎡ (약 11.39평)

건물지분: 37.65㎡ (약 11.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부천역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 도로상태

본건 토지는 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태는 본건 남측으로 소로(폭 8m~10m)의 포장도로가 소재함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 말소기준권리는 2023년 1월 31일 접수된 광명세무서장의 압류(갑13)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-17

확정일자: 2021-09-01

배당신고일자: 2023-10-05

대항력: 없음

비고: 을구 9번 주택임차권 등기 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인: 황

보증금: 2,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024-03-12

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으며, 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있어 주의가 필요함.

3.3. 총채무액 및 인수 권리

등기부채권 총액: 165,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변 지역은 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 집객시설 접근성

북동측으로 도원초등학교가 위치하여 학군 수요가 있으며, 부천역이 인접해 있어 유동인구 및 상업시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 부천역(지하철 1호선) 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 도원초등학교.

* 편의: 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 혐오시설 유무

본건 소재지인 경기도 부천시 소사구 심곡본동 607-37번지 주변 지역에 대해 조사한 결과, 지도상 직접적으로 확인되는 대규모 산업시설, 유해시설 등 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았음. 주위 환경은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 이력이 있음. 이는 현장 입찰자들의 관심이 저조했거나, 기타 부동산 상의 문제, 법적 검토의 필요성 등 여러 요인이 작용했을 가능성을 시사함.

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높음. 이는 입찰 시 초기 자금 부담이 증가함을 의미하며, 보증금 준비에 유의해야 함.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 존재하며, HUG가 채권자로서 경매를 진행하고 있음. 이는 복잡한 채권 관계나 보증 관련 이슈가 있었을 가능성을 내포하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.4. 미확인 정보

임차인 황혜미의 경우, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 권리 분석상 대항력이 없더라도 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수에 대한 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 부천역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 그러나 재매각 물건이며, 일반 경매보다 높은 20%의 매수신청보증금이 요구되는 특별매각 조건이 적용되어 있어 잠재적 입찰자가 제한될 수 있음. HUG 관련 조건 변경 이력은 복잡한 권리 관계를 암시하지만, 현재 채권자인 HUG가 경매를 주도하고 있고 관련 임차권이 말소될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보임. 다만, 과거 유찰 이력과 특별 조건 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 입지로 교통 이용 편리.

* 생활 편의시설 및 학군(도원초) 인접.

* 재매각 및 높은 보증금률로 인한 경쟁 완화 가능성.

* 다세대주택으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 121,000,000원임.

주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 다세대주택("삼성빌리지", 2010년식, 55.08㎡)이 2026년 7월 7일에 155,000,000원(약 2,814,090원/㎡)에 거래된 사례가 있음. 이를 본건의 전용면적(37.65㎡)에 적용 시 약 106,000,000원 수준의 가치가 추정됨.

본건은 건축 연도가 2001년으로 삼성빌리지보다 노후되었고, 5층이라는 점을 감안할 때 시장 가치는 추정치와 비슷하거나 약간 낮을 수 있음.

또한, 재매각 및 20% 보증금이라는 조건은 입찰 경쟁을 줄여 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있음.

종합적으로 볼 때, 현재 시점에서 보수적으로 접근한다면 105,000,000원에서 118,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

낙찰가 산정 시에는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.