나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33284 [1] 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 ""김포여자중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""사우역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물내의 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 2020.11.24.)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, <추가기재> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부천지원 2025타경33284 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 2층 202호 (신주소: 경기도 김포시 봉화로21번길 17)

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 250,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 27.42㎡ (약 8.3평)

토지지분: 27.4153㎡ (약 8.3평)

건물면적: 45.75㎡ (약 13.8평) (전용면적)

건물지분: 45.75㎡ (약 13.8평)

1.4. 건축물 정보

건축물대장 상 사용승인일: 2020.11.24.

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 6층 중 본건은 2층 202호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 '사우역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 2025.04.14. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경33284) 입니다.

등기부채권 총액: 270,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박민규)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.05.18.

확정일자: 2022.04.28. (등기부에는 2022.05.24.로 기재)

배당신고일자: 2024.05.20.

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

다만, 을구 3번 순위의 주택임차권(박민규)이 존재하며, 이는 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한함)"이라고 명시되어 있습니다.

따라서, 본 물건을 낙찰받을 경우 임차인의 보증금 270,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 권리관계 및 인수 금액을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 사우동은 아파트 단지와 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로서, 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 사우역 인근으로는 상업 시설이 더욱 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

김포여자중학교, 김포고등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

사우역을 이용한 대중교통 접근성이 좋으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 기타

건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 낙찰자가 인수해야 할 경우 총 취득 비용이 크게 증가합니다.

6.2. 재정비촉진지구

본건은 "김포 재정비촉진지구"에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다. 그러나 개발 계획의 구체적인 내용과 시점, 그리고 본 물건에 미치는 영향은 별도의 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

등기부 상 공동담보 물건이 있을 수 있으며, 이는 본 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 사우동, 사우역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성도 일부 존재합니다.

그러나 가장 큰 특징은 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 투자 금액이 커지므로, 투자 목적과 자금 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사우역 역세권 입지: 편리한 대중교통 이용 및 풍부한 생활 인프라.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후화 우려가 적음.

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2014년식, 45.32㎡ (약 13.7평) 물건이 2026년 6월 16일 124,000,000원에 거래되었습니다.

* 2018년식, 68.48㎡ (약 20.7평) 물건이 2026년 6월 16일 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 1987년식, 34.13㎡ (약 10.3평) 물건이 2026년 6월 11일 70,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2020년식, 45.75㎡ (약 13.8평)으로, 2014년식 한마루타운 사례와 면적은 유사하나 건물 연식이 6년 더 신축입니다. 이를 감안할 때, 본 건의 시세는 124,000,000원보다는 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 2018년식 쥬땜팰리스 사례(175,000,000원)와 비교 시, 본 건의 면적이 더 작으므로 175,000,000원보다는 낮을 것으로 판단됩니다.

이를 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 순수 시세는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

주의사항: 본 물건은 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 아래 예상 입찰가는 이 인수 금액을 제외한, 낙찰자가 부담하게 될 입찰가만을 기준으로 산정합니다.

* 추정 시세: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 270,000,000원

* 총 예상 취득 비용: (예상 입찰가) + 270,000,000원

감정가 250,000,000원과 시세(약 1.3억~1.5억) 간의 괴리가 크고, 인수 보증금이 감정가를 초과합니다. 따라서 낙찰 후 총 투입될 금액(약 4억원 이상)을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.