나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33071 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-53 혜윰채 3층 302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33071 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-53 혜윰채 3층 302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경33071 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-53 혜윰채 3층 302호 | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 93,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

물건 소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-53 혜윰채 3층 302호

용도: 다세대주택 (구분건물)

사건번호: 부천지원 2025타경33071 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 190,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적(건물): 42.62㎡ (약 12.89평)

대지권(토지면적): 23.21㎡ (약 7.02평)

구조 및 층수: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

이용상태: 다세대주택 (방수 및 내부 구조는 현장 확인 필요)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 부천삼정초등학교 인근 주거지

본건은 부천삼정초등학교 남동측 인근에 위치한 일반 주거지역 내 다세대주택입니다.

주위는 공동주택(다세대, 빌라) 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거밀집지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로는 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

교통 상황은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 토지이용계획 현황

용도지역: 제2종일반주거지역

제한상태: 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 과밀억제권역. 특히 부천삼정초등학교 및 내동중학교 관련 상대보호구역, 절대보호구역 등 교육환경 보호에 관한 법률상 제한을 받고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 권OO로 동일하여, 권리관계가 비교적 명확한 기본 물건으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

특이사항에 임대관계 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 거주자가 소유자(채무자)인지 임차인인지는 현장 조사 및 주민등록 전입세대 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.

만약 임차인이 존재할 경우, 그 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인이 없거나 대항력이 없는 경우, 명도는 비교적 수월할 수 있으나, 소유자 점유 시에도 인도명령 절차를 통해 명도를 진행해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로, 대규모 상업시설보다는 주로 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다.

초등학교 인근으로 학원, 편의점, 식당 등 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

광역 상권 접근을 위해서는 차량 또는 대중교통 이용이 필요합니다.

4.2. 생활 편의시설 및 혐오시설 검토

교육시설: 부천삼정초등학교, 내동중학교 등 인근에 위치하여 교육환경은 양호합니다.

혐오시설: 과거 지역 혐오시설이었던 삼정동 쓰레기 소각장이 현재는 복합문화예술공간인 '부천아트벙커 B39'로 성공적으로 재탄생하였습니다. (2018년 전환)

이는 주변 주거환경의 질을 개선시키는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 부천시의 광역소각장 건설 추진 계획(대장동 인근)에 대한 지역 주민의 반발이 과거에 있었으므로, (2016년 기사 참조) 향후 환경 시설 관련 동향을 지속적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

임대차 관계 미상(임대관계 미상임)에 따른 명도 부담이 가장 큰 리스크입니다.

낙찰 후 전입세대 열람 및 현장 조사를 통해 실점유자를 파악하고 명도계획을 수립해야 합니다.

소유자 또는 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 명도 난이도와 추가 비용(명도소송 등)이 달라질 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 리스크

초등학교 및 중학교 상대/절대 보호구역에 해당되어, 향후 신축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

(예: 특정 유해 시설 또는 상업 시설 입점 제한 등)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 면적이 넓은 다세대주택(전용 12.89평)으로, 토지/건물 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

학교 인근의 제2종일반주거지역에 위치하여 실거주 목적의 주택을 찾는 수요자에게 적합합니다.

다만, 감정가를 기준으로 시세의 적정성을 판단하기 위해 주변 실거래가 조사를 선행해야 합니다.

미확인된 임차인 유무에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저렴한 진입 장벽: 다세대주택은 아파트 대비 상대적으로 낮은 가격으로 주택을 취득할 수 있는 수단입니다.

B. 실거주 적합성: 초등학교 인근의 입지 조건은 자녀를 둔 실수요자에게 매력적입니다.

C. 권리 단순성: 강제경매로 진행되나, 소유자-채무자 동일로 인해 말소기준권리 분석이 용이한 편입니다. (등기부 상세 내역 확인 필수)

D. 환경 개선: 과거의 혐오시설(소각장)이 문화시설로 변모하여 주변 환경에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매12계