나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32959 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 OOOOOO OOOOOOO OO OOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '계남초등학교' 북측 인근에 위치하는 ""센트럴파
크리움"" 제6층 제613호로서, 주변은 동유형의 업무시설, 공동주택 및 기반 상업시설 등이
소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층건중 제6층 제613호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬, 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비, 승강기설비 및 난
방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 장방형 토지를 '업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 15M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(
접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32959 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1146-5 센트럴파크리움 6층 613호

용도: 오피스텔

건물명: 센트럴파크리움

건축년도: 2017년 06월 29일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제6층 제613호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 판넬, 석재 붙임 마감

창호: 하이샷시 창호

설비내역: 상하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 지하주차장, 승강기, 난방시설 구비

1.3. 면적

건물면적 (전용면적): 26.65㎡ (약 8.06평)

토지면적 (대지권): 3.86㎡ (약 1.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 151,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '계남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 업무시설, 공동주택 및 상업시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 15M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지로서, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑7 압류 (동화성세무서장, 2024.04.02. 접수)입니다.

3.2. 소멸예정 권리

매각으로 인해 소멸될 권리로는 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑7 압류, 갑8 압류, 갑9 강제경매, 갑10 압류 등이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 3번 주택임차권 (채권자: 김좌겸, 권리금액: 155,000,000원, 등기일자: 2024.10.30.)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-29

확정일자: 2022-09-08

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 중 일부라도 배당받지 못하면 그 차액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요 사항입니다.

3.5. 총 채권액 (등기부상)

등기부채권 총액: 155,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 부천시 원미구 중동은 부천시의 중심 상업 및 업무 기능이 집약된 지역입니다. 다양한 업무시설, 공동주택, 상업시설이 혼재하여 유동인구가 풍부하고, 지역 경제 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 오피스텔 시장 분석

'센트럴파크리움'은 해당 지역의 비교적 현대적인 오피스텔 건물로, 1인 가구 및 소규모 사업체 등으로부터 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 유사한 용도의 건물들이 다수 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 상업시설이 발달해 있어 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

계남초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이동 시에도 도로망이 잘 갖춰져 있어 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

5.4. 주변 시설 (혐오시설)

제공된 정보를 바탕으로 주변 지역을 분석한 결과, 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 미치며, 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 부동산 강제 경매

본 건은 채권자의 강제 경매로 진행된 것으로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차임을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 중동의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로서, 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 강점을 지니고 있습니다. 건물 상태 또한 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나 현재 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원 인수 문제입니다. 이 보증금 전액을 인수해야 할 경우, 현재 시세 대비 수익성을 확보하기 위한 보수적인 입찰 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 입지

부천시 중동은 지속적인 수요가 뒷받침되는 핵심 지역으로, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8.2. 적정 면적

26. 65㎡는 1인 가구 및 소규모 사업체에 최적화된 면적으로, 임대 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

8.3. 시세 상승 잠재력

향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 여력이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 26.65㎡)의 오피스텔 매매가는 140,000,000원 수준(2026년 3월 28일 거래)으로 파악됩니다. 감정가는 151,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본건은 대항력 있는 임차인 김 씨에게 155,000,000원의 보증금이 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

9.3. 투자 수익성 분석

현재 파악된 시장 가치(약 140,000,000원)와 인수해야 할 임차 보증금(155,000,000원)을 고려할 때, 낙찰자가 보증금을 전액 인수한다고 가정하면, 단순히 시장 가치만으로는 수익을 기대하기 어렵습니다. 낙찰 후 총 지출(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

9.4. 예상 입찰가 제안

상기 분석에 근거하여, 임차인 보증금 인수 위험을 고려할 때, 수익성을 확보하거나 손실을 최소화하기 위해서는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위를 120,000,000원 ~ 130,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 현재 시장 가격보다 현저히 낮은 수준이며, 임차인과의 협상 가능성, 배당 결과 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 높은 위험 요소를 수반하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.