나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33208 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 6층616호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33208 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 6층616호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경33208 | 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 6층616호 | 감정가: 111,000,000원 | 최저가: 77,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 개요 및 분석 결과

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33208 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 6층616호

용도: 오피스텔

감정가: 111,000,000원

토지면적: 6.16㎡ (약 1.86평)

건물면적 (전용): 20.82㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 박OO / 채무자 정보 미입력

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 권리 관계 분석

본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 박OO의 채무 관계에 기인한 경매로, 권리 관계는 강제경매의 기본 사항을 따릅니다.

임차인 현황은 상세 임대내역이 미상으로 보고되었습니다. 따라서, 낙찰 후 임차인과의 명도(인도) 과정에서 리스크가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실거주 여부 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

강제경매는 채무 변제를 위한 경매이므로, 등기부상의 권리 분석에서 특별한 인수 권리는 없는 것으로 판단되나, 채권액 및 선순위 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.3. 입찰 핵심 요약

본 물건은 김포한강신도시 내 구래동 중심 상권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔(2020년 준공 예정)입니다. 김포도시철도(골드라인) 양촌역 및 구래역 접근성이 우수하며, 김포골드밸리의 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있어 1~2인 가구를 위한 소액 투자처로 매력이 높습니다. 전용면적 6.30평으로 소형 오피스텔이며, 복층형으로 특화 설계되었을 가능성이 높습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준 이상입니다. 김포도시철도 양촌역과 구래역을 도보로 약 5분~10분 안에 이용할 수 있는 더블 역세권의 이점을 가지고 있으며, 이를 통해 서울 도심으로의 접근이 가능합니다. 또한 제2외곽순환도로 및 355번 지방도로가 인접하여 광역 교통망도 양호합니다.

2.2. 상권 및 배후 수요 분석

상권

본건이 속한 구래동 지역은 김포한강신도시 내에서도 구래역세권 상권을 형성하고 있으며, 대형마트, 멀티플렉스 영화관, 대형스파 등 각종 생활편의시설이 주변에 들어서 있어 우수한 인프라를 갖추고 있습니다.

배후 수요

약 2km 거리에 위치한 수도권 서북부 최대 산업단지 집적지인 '김포골드밸리'가 본 물건의 주된 배후 수요처입니다. 전자부품, 의료기기 등 950여 개 기업이 입주한 상태이며, 산업단지 근로자 및 관련 종사자의 주거 수요가 풍부하여 임대 사업 환경은 긍정적입니다. 구래동은 1~2인 가구 비중이 50%가 넘고 인구 유입이 지속되는 지역으로, 소형 주거 시설에 대한 수요가 높습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물 구조

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 10층 건물 중 6층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위페인트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 등으로, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태 및 설비

오피스텔(주거용 또는 업무용)로 이용 중이며, 승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 화재탐지설비, 도시가스 설비 등이 갖춰져 있습니다. 개별난방시설이 설치되어 있습니다. 건물은 2020년 7월 1일에 사용승인된 신축급 오피스텔입니다.

2.4. 생활 정보 및 기타 환경

교육 환경

반경 1km 내에 한가람초등학교가 소재하며, 나비초, 한가람중 등도 가까이 있어 교육 환경이 우수합니다.

토지 이용 및 도로 현황

준주거지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 택지개발지구 내에 위치하여 계획적인 개발이 이루어진 지역입니다. 동, 서, 남측으로 노폭 약 8m~23m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

혐오시설

자료 상으로 인근에 명백한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지 이용 계획에 하수처리구역(양촌처리분구)이 포함되어 있습니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의 사항

임대차 관계 미상 리스크

상세 임대내역이 미상입니다. 현 소유자가 직접 거주 중인지, 임차인이 있는지 여부와 임차인이 있다면 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 미상의 경우, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

강제경매의 특성

본 건은 채권자의 신청에 의한 강제경매로, 소유자 및 채무자의 경제적 상황이 악화되었을 가능성이 높습니다. 입찰 전 권리 분석에 대한 최종 점검이 중요합니다.

오피스텔 용도 확인

업무시설(오피스텔)로 공부에 등재되어 있으나, 실질적인 이용 상태는 주거용일 가능성이 높습니다. 주거용으로 사용될 경우, 전입신고 및 확정일자 유무에 따라 대항력 여부가 달라지며, 낙찰 시 취득세율(주거용 O'sitel의 경우 주택 수에 따라 중과될 수 있음)을 사전에 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

경기도 김포시 구래동 연세와이7두애틱 오피스텔은 김포한강신도시 내에서도 구래역세권 및 김포골드밸리의 배후 수요를 동시에 누릴 수 있는 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 1억 1,100만 원은 주변 시세 및 임대 시장 상황을 고려하여 적정성을 판단해야 하며, 특히 임대차 관계의 확인이 성공적인 투자의 핵심입니다.

투자 포인트

최고의 입지: 김포도시철도 구래역/양촌역 더블 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

풍부한 배후 수요: 수도권 서북부 최대 산업단지인 김포골드밸리가 인접하여 1~2인 가구의 임차 수요가 풍부합니다.

신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 내부 시설이 양호하며, 오피스텔로써 선호도가 높습니다.

소액 투자: 감정가 기준 1억 초반대로 소액 임대 수익형 투자 상품으로서의 매력이 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매12계