나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32909 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 90-5 명안아트 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 ""부천북초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서
외벽 : 드라리비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역
(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

-본건 집합건축물대장(전유부,갑)에 ""위반건축물"" 표시가 등재(무단증축/조립식패널조
/주거/7.28㎡)되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

-본건은 사용승인일이 ""2003.02.25"" 로서 ""누수"" 등에 취약한 것으로 보이는 바,
누수 등에 대하여 재확인 바랍니다.

물건 비고

집함건축물대장(전유부,갑)에 위반건축물 표시 등재, 누수 재확인 필요(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경32909 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 90-5 명안아트 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 176,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 27.12㎡ (약 8.22평)

* 토지 지분: 27.116㎡ (약 8.22평)

* 건물 면적: 49.60㎡ (약 15.03평)

* 건물 지분: 49.6㎡ (약 15.03평)

1.3. 건물 정보

* 건물명: 명안아트

* 층수: 4층 건물 내 4층

* 사용승인일: 2003년 02월 25일

* 구조: 철근콘크리트조

* 위반건축물: 등재됨 (무단증축/조립식패널조/주거/7.28㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구 6: 소유권 이전 (접수일자: 2014-07-07)

* 을구 10: 주택임차권 (권리자: 강동혁, 권리금액: 185,000,000원, 말소 예정)

* 갑구 7: 소유권 이전 (접수일자: 2022-09-28)

* 갑구 8: 압류 (권리자: 구리세무서장, 말소 예정)

* 갑구 10: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 190,996,026원, 말소 기준 권리)

* 등기부채권 총액: 185,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강동혁)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-27

* 확정일자: 2022-06-24

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 집합건축물대장(전유부,갑)에 위반건축물 표시가 등재되어 있으며, 을구 순위 10번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 강제경매(주택도시보증공사)를 기준으로 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 주택임차권 또한 HUG의 말소 동의가 있어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

* 다소망빌: 2016년 준공, 4층, 50.82㎡, 2026년 3월 14일 매매가 23,500만원

* 녹십초트윈빌: 2003년 준공, 3층, 59.59㎡, 2026년 3월 3일 매매가 17,500만원

* 중앙(59-25): 1981년 준공, 1층, 37.62㎡, 2026년 3월 4일 매매가 8,600만원

4.2. 시세 동향

가장 연식이 유사한 2003년 준공된 "녹십초트윈빌"(59.59㎡)이 17,500만원에 거래되었습니다. 본건(49.6㎡)은 이보다 면적이 작습니다. 2016년 준공된 "다소망빌"(50.82㎡)이 23,500만원에 거래된 점을 볼 때, 준공 연식 및 건물 상태에 따른 가격 차이가 크게 나타납니다. 본건의 감정가 176,000,000원은 2003년 준공 매물의 시세와 유사하나, 면적은 더 작으므로 시세 대비 적정성 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 부천북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 주위로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설

* 부천북초등학교, 어린이교통나라, 부천 원미공원 등이 인근에 있습니다.

* 시립중앙도서관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 현재까지 파악된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정 제재가 발생할 수 있습니다. 건축물대장상의 위반 부위 확인 및 이에 따른 처리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 누수 문제

건축 연도가 2003년으로 노후화되어 누수 발생 가능성이 있습니다. 감정평가서에서도 누수 재확인이 필요하다고 명시하고 있으므로, 현장 방문 시 누수 여부 및 범위, 예상 수리 비용 등을 면밀히 점검해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 임차인 비고란에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 해당 변경 조건의 구체적인 내용을 파악하여 권리 분석에 반영할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미동에 소재한 다세대주택으로, 부천북초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 감정가는 176,000,000원이지만, 위반건축물 등재 및 누수 가능성 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다. 따라서, 위반건축물 및 누수 관련 문제 해결에 소요될 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 초등학교 인근에 위치한 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 용이합니다.

8.2. 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. HUG 채권: 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 건으로, HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 분석할 경우 투자 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 176,000,000원

* 유사 연식(2003년) 매물 시세: 2003년 준공, 59.59㎡ "녹십초트윈빌"이 17,500만원에 거래됨.

* 본건(2003년 준공, 49.6㎡) 기준 시세 환산: 175,000,000원 / 59.59㎡ * 49.6㎡ ≈ 145,700,000원

9.2. 리스크 반영

위반건축물 시정 비용(약 500~1,000만원) 및 누수 수리 비용(약 300~700만원) 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 158,000,000원

* 최종 제안가: 145,000,000원 (현장 조사를 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.