나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32817 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층 916호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치하는 ""다온하브""
제9층 제916호로서, 주변은 동유형의 공동주택, 업무시설 및 기반 상업시설 등이 소재하는
지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층건중 제9층 제916호로서,
외벽 : 법랑판넬 및 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'아파트(도시형생활주택-원룸형)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비, 승강기설비 및 난
방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 1단의 다각형 토지를 '공동주택, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25M, 동측으로 노폭 약 8M, 북측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

7필지 전체 기준 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접
합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2번지 소재 다온하브 9층 916호 도시형생활주택 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경32817 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2, 다온하브 9층 916호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정평가액: 182,000,000원

* 토지면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

* 건물면적: 22.13㎡ (약 6.69평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 남측 인근 지역에 소재합니다. 주변으로는 유사한 형태의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 생활 환경이 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건이 속한 토지는 남측 약 25m, 동측 약 8m, 북측 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경32817, 접수일자 2025-03-07)입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑구 2순위: 소유권 이전 (최은진, 2022-06-28)

* 을구 3순위: 주택임차권 (하예지, 2024-06-05 접수)

본 건의 임차인 현황 및 권리관계 분석 시, 주택도시보증공사(대리: 하예지)가 보증금 146,000,000원, 차임 0원 조건으로 2022년 6월 3일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 2022년 5월 10일 확정일자를 받았습니다. 등기부등본상 을구 3번 주택임차권은 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차권이 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 수 있음을 의미합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 인수 금액은 법원 및 관련 서류 재확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 심곡동 일대는 부천대학교 인근으로, 다수의 원룸형 주택과 상업시설이 밀집해 있어 젊은 층의 수요가 있는 지역입니다. 주변에 상업시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 본건 임차인의 보증금 146,000,000원, 차임 0원 조건은 일반적인 월세 임대차와는 다르며, 보증금 회수 목적의 임대차로 추정됩니다. 따라서 일반적인 상권 분석만으로는 수익성 판단이 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 9층에 위치하며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 구성되어 있습니다. 건물 내 상하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 지하주차장, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 부천대학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋으나, 이는 동시에 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 본건의 임차 보증금은 146,000,000원으로 금액이 상당하며, '말소: 인수' 표기는 이러한 인수 가능성을 높입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 반드시 추가 확인이 필요하며, 자칫 큰 금액의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 부동산 시장의 변동성에 따른 가치 하락 위험도 존재합니다. 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 최종 결정 전 주변 환경에 대한 면밀한 조사 및 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재한 도시형생활주택으로, 부천대학교 인근이라는 입지적 이점과 소형 주거 공간으로서의 수요가 예상됩니다. 그러나 146,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 말소되지 않고 인수될 가능성이 높아 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 우려 사항입니다. 감정가 1억 8,200만원 대비 임차인 보증금 규모를 고려할 때, 신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천 중심권 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 도시형생활주택으로 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 도시 정비에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 9.38평)의 다세대 주택이 2026년 3월 83,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 884만원 수준입니다. 본건의 건물 면적 22.13㎡ (약 6.69평)에 이 시세를 적용할 경우, 부동산 자체의 가치는 약 5,914만원 (6.69평 x 884만원/평)으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 182,000,000원이며, 이는 평당 약 2,718만원에 해당하여 최근 유사 면적 거래 사례 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

가장 중요한 고려사항은 임차인 보증금 146,000,000원의 인수 가능성입니다. 본건에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수' 표기 및 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시로 인해, 실제 낙찰자가 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수될 위험이 매우 높습니다.

이러한 인수 부담을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 임차인 보증금 146,000,000원 전부를 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 매우 높은 추가 부담이 됩니다.

다만, 제공된 정보를 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 최대한 존중하여, 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 시세와 감정가의 괴리를 고려한 보수적인 접근은 다음과 같습니다.

* 유사 면적 매매가: 83,000,000원

* 감정가: 182,000,000원 (시세 대비 약 2.19배 높음)

현재 시세를 기준으로 보수적으로 접근 시, 감정가의 50~60% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가의 50% 적용: 182,000,000원 \* 0.5 = 91,000,000원

* 감정가의 60% 적용: 182,000,000원 \* 0.6 = 109,200,000원

따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정했을 경우, 예상 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

매우 중요한 주의사항: 위에 제시된 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 최우선으로 하여 산정되었습니다. 그러나 실제로는 임차인의 대항력 및 등기부상 '말소: 인수' 표기로 인해 146,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 실제 낙찰가는 보증금 인수액을 고려하여 재산정되어야 합니다. 낙찰 전 반드시 법원 서류 및 임차인과의 소통을 통해 정확한 인수 여부 및 금액을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.