나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32948 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-39 세종리젠시 4층 401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 춘의역(지하철 7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호으로서,
(사용승인일 : 2014.07.23)
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

130-39, 130-40번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥산초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

130-41번지 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-276호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥산초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 189,000,000원)이 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경32948 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-39 세종리젠시 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 정보:

사용승인일: 2014.07.23

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

창호: 샷시 창호 등 마감

설비: 기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 21.69㎡ (약 6.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.29㎡ (약 10.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가요약

감정가: 189,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 춘의역(지하철 7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(심원고, 옥산초), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항전부증명서 요약

말소기준권리: 부평세무서장의 압류 (2023-04-05)

등기사항 요약:

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2014-08-08)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2019-08-20)

* 갑5: 소유권이전 (2019-08-20, 매매 금180,000,000원)

* 을1: 주택임차권 (2023-05-01, 권리자: 사하진, 권리금액: 189,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2021-04-15, 확정일자: 2021-05-26)

* 갑6: 압류 (2023-04-05, 말소기준권리)

* 갑7: 압류 (2023-08-29, 말소)

* 갑8: 강제경매 (2025-03-17, 권리자: 주택도시보증공사, 말소)

* 갑9: 압류 (2025-03-25, 말소)

등기부채권 총액: 189,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: M *

보증금: 0원

전입일자: 2024-03-04

대항력: 없음

* 임차인: P *

보증금: 0원

전입일자: 2024-03-04

대항력: 없음

* 임차인: S *

보증금: 0원

전입일자: 2024-03-04

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: S *)

보증금: 189,000,000원

전입일자: 2021-04-15

확정일자: 2021-05-26

배당신고일자: 2023-05-01

대항력: 있음

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 압류(2023-04-05)보다 선순위로 을구 1번 주택임차권(임차금액 189,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 '인수' 조건으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

대항력 없는 임차인 3명은 보증금이 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

결론적으로, 본 건은 낙찰자가 189,000,000원의 임차 보증금을 추가로 부담해야 하는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

* 태양골드타운A동 (2003년식, 75.95㎡): 2026년 3월 12일 거래가 180,000,000원 (약 2,370,000원/㎡)

* 메이채 (2017년식, 37.98㎡): 2026년 3월 11일 거래가 181,800,000원 (약 4,787,000원/㎡)

* 노마빌라 (2015년식, 49.23㎡): 2026년 3월 1일 거래가 225,000,000원 (약 4,571,000원/㎡)

4.2. 본건과 비교 분석

본건은 2014년 사용승인된 면적 34.29㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

비교 대상 중 '메이채'(2017년식, 37.98㎡)가 본건과 건물 연식 및 면적 면에서 가장 유사합니다. '메이채'의 거래가(181,800,000원)를 기준으로 보면, 본건의 순수 부동산 가치는 약 1억 6천만원 내외로 추정됩니다.

4.3. 시세 추정

유사 물건들의 평균 평당가(약 4,678,000원/㎡)를 적용하여 본건(34.29㎡)의 시세를 추정하면 약 160,500,000원 수준입니다.

하지만 본건은 189,000,000원의 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 취득 비용은 (입찰가 + 189,000,000원)이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

춘의역(지하철 7호선)이 인접해 있으며, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교육시설

학군 관련 정보는 상대보호구역 내 심원고, 옥산초가 언급되는 것으로 보아 인근에 교육 시설이 위치할 가능성이 있습니다.

5.3. 주변 건축물 정보

본건이 속한 '세종리젠시' 건물은 2014년에 사용승인되었습니다. 주변에는 '태양골드타운A동'(2003년식), '메이채'(2017년식), '노마빌라'(2015년식) 등 유사한 시기에 건축된 건물들이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 임차인 리스크

가장 큰 위험 요소는 을구 1번의 주택임차권(189,000,000원)이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가가 낮더라도 총 지출액이 189,000,000원을 넘게 됨을 의미합니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가 및 총 취득 비용

주변 시세 대비 본건의 감정가(189,000,000원)는 높은 편이며, 여기에 189,000,000원의 보증금 인수까지 더해지면 실질적인 부동산 가치보다 높은 비용을 지불하게 될 위험이 있습니다.

6.3. 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 대항력 없는 임차인 3명과의 관계도 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 춘의동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 그러나 등기부상 '인수'되는 189,000,000원의 선순위 임차권이 존재하여, 낙찰자가 부담해야 할 총 금액이 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다. 주변 시세 분석 결과, 순수 부동산 가치는 1억 6천만원 수준이나, 1억 8천 9백만원의 보증금을 인수해야 하므로 투자 매력이 현저히 떨어진다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 춘의역 도보 이용 가능.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 원룸형.

* (잠재적) 시세차익: 만약 인수 임차권 문제가 해결된다면 잠재적 가치 상승 가능성 있으나, 현재로서는 매우 낮음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 189,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금 역시 189,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 순수 부동산 가치는 약 1억 6천만원 내외로 추정됩니다.

낙찰자가 부담해야 할 총 비용은 (입찰가 + 189,000,000원)입니다.

따라서, 입찰가가 0원이라 하더라도 총 지출액은 189,000,000원이 되어, 시세 대비 높은 금액이 됩니다.

수익을 기대하기 어려운 상황이므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 예상 입찰가: 0원 ~ 50,000,000원

(본 입찰가는 총 지출액이 최소화되는 범위를 고려한 것으로, 실제 투자는 권장하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.