나이스옥션 법원경매 부천 2025타경629 [1] 경기도 김포시 양촌읍 대포리 OOOO 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 대포리 소재 '양촌산업단지 5공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모의 공장 및 창고, 단독주택, 농경지 등이 소재하며, 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1)은 대체로 사다리형 토지로 공업용 건부지로 이용중이고,

기호(4)는 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있으며,

기호(4)는 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적도 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 기타 사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- I. 감정평가 개요- 7. 그 밖의 사항"" 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,

외벽: 판넬 마감 등,
내벽: 판넬 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

기호(3)은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층 건물로서,

외벽: 사이딩판넬 마감 등,
내벽: 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(2)는 공장 및 사무소로 이용중이고,

기호(3)은 기숙사로 이용중임.

설비내역

기호(2)는 위생설비, 급배수시설 등이 되어 있음.

기호(3)은 위생설비, 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적도 및 건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 기타 사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견- I. 감정평가 개요- 7. 그 밖의 사항"" 참고하시기 바람

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.지상의 컨테이너조 건물들은 이동 및 철거가 용이하므로 평가에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경629 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 23-1

토지 면적: 2314.00㎡ (약 699.99평)

건물 연면적: 589.53㎡ (약 178.37평)

주요 용도: 기숙사, 공장/사무소, 제2종근린생활시설

감정가: 2,809,919,450원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프비사이유동화전문

건물 상세 정보:

* 가동: 일반철골구조, 2층, 제2종근린생활시설(공장/사무소), 연면적 464.4㎡ (약 140.5평)

* 나동: 일반철골구조, 1층, 공동주택(기숙사), 연면적 125.13㎡ (약 37.8평)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각이며, 제시외 컨테이너 건물은 평가에서 제외되었음.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 소재 '양촌산업단지 5공원' 북동측 인근에 자리하고 있음.

* 주변 환경: 중소규모 공장, 창고, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

* 토지 현황: 본건 토지는 대체로 사다리형으로 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있음.

* 도로 접합: 토지(기호1)는 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역 등에 속해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (2022-06-20 접수)

* 등기부상 총 채권액: 2,453,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-27, 배당신고 2025-04-18. 대항력 없음.

* 서 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2024-10-16. 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 전입 2020-01-28. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(서 )이 존재하나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없음.

1.3. 상권분석

* 산업단지 배후지: '양촌산업단지 5공원' 인근에 위치하여 산업 활동 관련 종사자 및 사업체들을 대상으로 하는 배후 수요가 기대됨.

* 용도 적합성: 현재 공장, 사무소, 기숙사 등으로 활용되고 있으며, 제2종근린생활시설 용도로도 사용 가능한 점을 고려할 때 다양한 업종 유치에 유리함.

* 지역 특성: 중소 규모의 공장, 창고, 주거 시설 및 농경지가 혼재되어 있는 지역 특성을 보임.

* 향후 전망: 김포시의 지속적인 산업 발전 계획과 지역 개발에 따라 본 물건의 잠재적 가치 상승이 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

* 편의시설: 주변 산업단지 및 지역 내 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

* 주변 환경: 공장, 창고, 농경지가 인접해 있어 쾌적한 주거 환경보다는 업무 및 생산 활동에 적합한 환경임.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역) 등으로 인해 향후 토지의 이용 및 건축에 제약이 있을 수 있으므로, 관계 기관에 반드시 확인해야 함.

* 제시외 건물: 현황상 존재하는 컨테이너 건물들은 평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 처리 방안을 고려해야 함.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건이므로, 채권 매각 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 복잡성이나 변동 가능성에 대한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 부동산 임의경매 건임. 감정가는 약 28억 1천만 원 수준이며, 토지 면적은 약 700평, 건물 연면적은 약 178평임. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로 낙찰 후 인수되는 부담은 없음. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이어서 금전적 부담은 없으나 명도 절차에 주의가 필요함. 또한, 군사보호구역 등 토지 이용에 대한 법적 제약 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 인근의 입지로, 지역 개발 및 산업 수요 증가에 따른 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있음.

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원이므로, 명도 관련 금전적 부담이 없어 상대적으로 유리함.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권을 확보하기 용이함.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 감정가 및 주변 시세, 그리고 물건이 가진 잠재적 리스크(군사보호구역 제한, 명도 협상 가능성)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

* 주변 시세 분석: 김포시 양촌읍 일대 산업단지 인근 토지 시세는 토지의 위치, 용도, 개발 가능성 등에 따라 평당 약 250만 원 ~ 400만 원 수준에서 형성되는 것으로 파악됨. 건물 가치는 건축 연도, 구조, 관리 상태 등에 따라 편차가 크나, 본건의 경우 공장 및 기숙사 용도의 건물로서 적정 가치를 산정해야 함.

* 감정가 대비 보수적 접근: 군사보호구역 등 법적 제한과 명도 과정에서의 변수 가능성을 고려하여, 감정가인 2,809,919,450원 대비 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 예상 입찰가 범위: 23억 원 ~ 25억 원 선에서 검토해볼 것을 권고함. 이는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 최종 명도 가능성 등을 고려하여 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.