나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32627 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-9 금상그랜드빌 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 ""소사구청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 북서측
근거리에 국철1호선, 서해선 '소사역'이 소재하여 제반 교통여건은 무난시됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 2필 일단의 다세대주택 부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 15미터 내외의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m),(가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부천지원 2025타경32627 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-9 금상그랜드빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정평가액: 150,000,000원

토지 면적: 25.14㎡ (약 7.6평)

건물 면적: 36.97㎡ (약 11.2평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. "소사구청" 동측 인근에 자리 잡고 있어 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북서측 근거리에는 국철 1호선과 서해선이 지나는 '소사역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 환경

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

대상 물건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 임차인 현황

- JINJINZHE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-15, 대항력 없음.

- JIN XUN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-26, 대항력 없음.

- JINYUFEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-15, 대항력 없음.

- 주택도시보증공사(노진우): 보증금 160,000,000원, 전입 2021-07-16, 확정 2021-06-28, 배당신고 2023-05-22, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없습니다.)

* 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 부평세무서장의 압류(갑6)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 강제경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 권리(갑8)도 말소됩니다.

* 주택임차권 관련 주의사항

등기부상 을구 13번 주택임차권(노진우, 160,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 13번 주택임차권등기가 언급되며, 다만 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 등기부상 말소 처리되었고 채권자가 주택도시보증공사인 점, 그리고 말소 동의 확약서가 제출된 점을 종합해 볼 때, 해당 임차권은 인수되지 않을 것으로 판단되나, 만약의 경우를 대비하여 낙찰 후 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 소재한 소사본동 일대는 주거지대가 중심을 이루며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 소사역을 중심으로 상업 활동이 활발하며, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 상가들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 소사역(1호선, 서해선) 이용이 편리하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 소사구청, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 반복적으로 기재되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건이나 인수 관련 변경 사항이 있을 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 임대 관계 미확인: 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 현재 임대차 관계가 불분명합니다. 이는 실제 명도 시 발생할 수 있는 문제나 임대 수입 예측에 불확실성을 더할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 및 서해선 소사역과 인접하여 교통이 편리하고, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2002년에 사용 승인되었으며, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 대체로 명확하여 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 주택임차권의 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '임대관계 미상'이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1호선, 서해선) 인접으로 인한 높은 교통 편의성.

* 소사 재개발 사업 등 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택이 최근 1억 6천만원 수준으로 실거래가 형성됨.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 11평)의 다세대주택(건축연도 2002년)이 2025년 12월에 1억 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 1억 5,000만원입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하고, 합리적인 투자 수익 확보를 위해 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 제시된 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 45,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.