나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32525 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 612-3 지호빌 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천남중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물로서,

외벽 : 치장벽돌붙임 및 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡본동 612-3 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 건물은 인접지 ‘612-16번지’와 일괄하여 복도 및 승강기 등을 공동사용하는 단일건물로 건축되어 있으며, 현황 및 건축물대장상 ‘201, 202’호는 612-16번지상에 소재하고, ‘203, 204’호는 612-3번지상에 소재함. (후첨 ‘지적도 및 내부구조도’ 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32525 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 612-3 지호빌 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 69.20㎡ (약 20.93평)

건물면적: 59.27㎡ (약 17.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명: 지호빌

사용승인일: 2020년 5월 20일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층

건축물대장상 연면적: 498.39㎡

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천남중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

토지는 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

건물의 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에는 주거시설 및 근린생활시설이 분포하고 있으며, 혐오시설은 특별히 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매 사건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2022년 11월 10일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

본 경매 절차에서 말소되는 권리로는 해당 말소기준권리 이후 접수된 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등이 있습니다.

그러나, 가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 순위 3번의 주택임차권으로, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있습니다.

* 임차인: 윤 (주택도시보증공사)

* 보증금: 109,600,000원 (임차인 현황 기준) / 등기부상 283,000,000원

* 전입일자: 2021년 1월 12일

* 확정일자: 2020년 12월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 '임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한함'이라는 문구가 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하면 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수 보증금 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

지역 내 주택 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성은 보통 수준으로, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 동측 인근에 부천남중학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금(최소 109,600,000원, 등기부상 최대 283,000,000원)을 전부 또는 일부 인수해야 할 가능성이 있습니다.

'공동담보' 및 '선순위임차권' 키워드는 권리관계의 복잡성을 시사하므로, 상세한 법률 검토가 필요합니다.

도로 폭이 약 6미터로, 일부 대형 차량의 진출입이나 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택 203호입니다.

감정가는 2억 9천만원으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로, 지역 내 주거 수요를 충족할 만한 입지입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 위험이 가장 큰 고려 사항입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액만큼은 낙찰자가 부담해야 합니다.

1.7. 투자포인트

상대적으로 신축 건물로, 내부 상태 및 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있습니다.

부천시 소사구 지역은 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건을 면밀히 분석하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원입니다.

주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 2019년에 건축된 49.33㎡ 면적의 다세대주택이 2025년 12월 290,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 면적이 넓고 건축 연도가 유사하거나 약간 신축이므로, 실질적인 시세는 290,000,000원 이상으로 판단됩니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

임차인 현황에는 보증금 109,600,000원으로 기재되어 있으나, 등기부에는 283,000,000원으로 기재되어 있습니다. 물건명세서상의 '전액 변제받지 못할 경우 인수' 조항에 따라, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 차액을 인수해야 합니다.

보수적으로 임차인 보증금 109,600,000원을 인수한다고 가정하고, 실질적인 투자 금액을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

만약 본건 시세를 290,000,000원으로 보고, 109,600,000원을 인수한다고 가정하면, 순수 투자금은 290,000,000원 - 109,600,000원 = 180,400,000원이 됩니다.

감안할 때, 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 낙찰 가격은 감정가보다 낮을 수 있으나, 본건의 시세와 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

(상기 입찰가는 임차인의 보증금 인수 금액, 배당률, 그리고 실제 낙찰 여부 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 법원 현황 조사를 통해 최종 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.