나이스옥션 법원경매 부천 2025타경407 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-2 더파크뷰테라스 1층153호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 ""운양역"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 운양역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 중 제1층 제153호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-11-02)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 되어 있으나, 현황 ""열두달(타로)""로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,
상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경407 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-2 더파크뷰테라스 1층 153호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점, 현황 '열두달(타로)' 이용)

감정가: 786,000,000원

토지면적: 19.82㎡ (약 6.0평)

건물면적: 42.00㎡ (약 12.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하3층/지상5층 건물 중 제1층 153호

사용승인일자: 2017년 11월 02일

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역" 북동측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 학교 등이 소재하는 복합 지역

* 교통: 차량 접근 용이. 인근 버스정류장 및 김포골드라인 운양역 소재 (역세권). 김포한강로를 통해 서울 접근성이 우수함.

* 토지: 장방형 토지, 북측 폭 20m~25m 중로 1류 접합

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 05월 30일자 우리은행 근저당권 (446,400,000원)

* 소멸 권리: 말소기준권리 이하 모든 을구 권리 및 갑구의 임의경매(우리은행), 가압류(아이엠캐피탈)는 매각으로 소멸 예정

* 미소멸 권리: 해당사항 없음

* 총 채권액 (등기부 요약 기준): 507,092,811원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (임대차 관계는 확인되지 않았으나, 명도 시점까지 새로운 임차인이 발생할 가능성이 있으므로 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 김포한강신도시 내 상업, 업무, 주거 복합지구. 운양역을 중심으로 형성된 상권.

* 주요 시설: 인근 아파트, 오피스텔, 학교 등이 밀집하여 배후수요 확보. 대형마트, CGV 등 주요 상업시설이 근접해 중심상업지역으로 기능.

* 교통 접근성: 운양역을 통한 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보에 유리. 김포한강로 이용 시 서울 접근성 용이.

* 현황 업종: 공부상 일반음식점에서 '열두달(타로)'로 이용 중. 업종 변경 및 특수 업종 관련 상권 특성을 고려해야 함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거단지 내 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 하늘빛중학교 등 인접.

* 주거 환경: 아파트, 오피스텔 등 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경 조성.

* 주변 시설: 김포한강야생조류생태공원, 모담산 등 휴식 공간 접근성 양호.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화 상품으로, 일반 경매 물건 대비 절차상 또는 서류상 복잡성이 있을 수 있음.

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도(일반음식점)와 실제 이용 현황('열두달(타로)')이 상이하여, 영업 관련 허가 문제 또는 원상복구 의무 발생 가능성 검토 필요.

* 임차인 정보 미상: 임대 관계 및 보증금, 차임 등 구체적인 임대차 내용이 파악되지 않아, 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대한 대비 필요. (인수 보증금은 없으나, 점유 관계 확인 필요)

* 공항 관련 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역 등 공항시설법에 따른 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 내용으로는 운양동 1296-2번지 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 김포 한강신도시 일부 지역에서 쓰레기 자동집하시설(크린넷)의 운영 문제로 인한 악취 민원이 제기된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 김포시 운양역 역세권에 위치한 비교적 신축급(2017년 사용승인) 근린상가 건물입니다.

* 입지적 강점과 역세권이라는 교통 편리성을 바탕으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이나, 유동화 물건, 용도 불일치, 임대차 정보 미상 등의 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 자체는 최신 시설을 활용 가능하지만, 상권의 성숙도 및 공실률 추이를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 운양역 역세권: 김포골드라인 역 주변 상권으로 대중교통 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 신도시 개발 프리미엄: 김포한강신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 성장 잠재력.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 시설을 활용 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사의 용이성 확보.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: (본건과 유사한 건물들의 시세 정보 및 경매 감정가를 고려하여, 향후 시세 상승 잠재력과 비교 분석 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 감정가 786,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 본건의 상권 특성, 유동화 물건 및 용도 불일치 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 낙찰가율, 공실률, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사를 통한 상권 분석 및 유사 물건의 낙찰가율 데이터를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.