나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32884 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 665-3 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""송내고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브붕 4층 중 제2층 제203호
외벽: 치장석붙임 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 시설, 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시1:
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(송내고-기타사항은 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

토지의 표시2:
제2종일반주거지역
상대보호구역(송내고등학교<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32884 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 665-3, 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지 면적: 35.56㎡ (약 10.76평)

건물 면적: 47.43㎡ (약 14.35평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제2층 제203호

건축 연도: 1995년 준공 (사용승인일 1995.06.08)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 송내고등학교 남서측 인근 지역입니다.

주변은 다세대주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지는 대체로 등고평탄한 장방형의 필지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

북측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송내고등학교), 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부천시의 압류 (2024.11.27.) 입니다.

선순위 임차권: 을구 7번, 이미자(이 )씨가 2022년 3월 25일 전입하여 2022년 2월 24일 확정받은 주택임차권(보증금 158,000,000원)이 등기되어 있습니다.

인수 보증금: 제공된 정보에 따르면, 임차인 이미자(이 )씨는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

특이사항: HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항이 있으므로, 해당 권리관계의 최종 처리 여부 및 세부 조건은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 송내동 지역은 주택가와 근린생활시설이 조화를 이루는 지역입니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 매매가는 대략 155,000,000원에서 200,000,000원 수준입니다.

* 신풍맨션(A동, 59.66㎡)이 2025년 12월 200,000,000원에 거래되었습니다.

* 삼현빌라103동(36.92㎡)이 2025년 12월 155,000,000원에 거래되었습니다.

* 리마빌비동(57.23㎡)이 2025년 12월 169,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 건물 면적(47.43㎡)과 대지권 면적(35.56㎡)을 합산한 총 소유 면적(약 83㎡)을 고려할 때, 주변 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육: 송내고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거 환경: 다세대주택 위주의 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 조사 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 복잡성: HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항은 권리관계의 복잡성을 내포하고 있습니다. 비록 낙찰 인수 보증금이 0원으로 예상되더라도, 관련 서류 및 절차에 대한 철저한 검증이 필수적입니다.

건물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 추후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 주거시설이 밀집한 지역에 소재합니다.

감정가는 1억 4천만원이나, 주변 시세는 1억 5천 5백만원에서 2억 원 수준으로 파악되며, 본 건의 총 소유 면적을 고려하면 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

권리 분석상 선순위 임차권이 존재하나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원으로 예상되어 권리 해소 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 사항은 면밀한 확인이 요구됩니다.

건물 연식(1995년)은 다소 오래되었으나, 일반적인 주거 지역의 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계의 잠재적 위험 요소와 건물 노후화 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

시세 차익 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높고, 본 건의 총 소유 면적을 고려할 때, 권리 관계가 명확히 해소된다면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 수요: 학교와 주거시설이 밀집한 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

권리 관계 명확화: HUG 관련 서류 확인을 통해 인수 부담이 없음을 명확히 한다면, 투자 위험을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 주택들이 155,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 거래되었으며, 본 건의 총 소유 면적(건물+토지 지분 약 83㎡)을 고려할 때, 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

HUG 관련 권리관계 확인 및 건물 노후화 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 감정가 140,000,000원을 기준으로, 시장 가치를 고려하여 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 입찰가 산정은 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 검증 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.