나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32993 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 128-7 삼성펠리스8차 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 ""춘의역"" 북서측 인근에 위치하고 부근은
다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2016년 3월 15일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중
제5층 제502호로
외벽:치장타일 및 스톤코트마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측과 서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
항공표면<공항시설법>,상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한
법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2023카임1979(2023.07.06)

임차보증금: 170,000,000원
범 위: 건물의 전부
임대차계약일자: 2021.06.14
주민등록일자: 2021.07.06
점유개시일자: 2021.07.06
확정일자: 2021.06.16
임차권자: 박**(880422-*******),경기도 부천시 계남로295번나길 19,502호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 128-7번지, 삼성펠리스8차 5층 502호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경32993 (1)이며, 감정평가액은 170,000,000원입니다.

토지 면적은 17.57㎡ (약 5.32평)이며, 건물 면적은 28.27㎡ (약 8.55평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건물은 2016년 3월 15일에 사용 승인을 받은 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청 문의), 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 21일자 부천시의 압류입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부등본 상 모든 권리(소유권보존, 지분 이전, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김민상

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-15

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사(박종원)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-06

확정일자: 2021-06-16

배당신고일자: 2023-07-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차권등기명령 등기 (2023.07.06)

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 연립주택 등이 밀집해 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교통

춘의역 역세권에 위치하며, 주변 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다.

편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

심원고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 문의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 HUG가 채권자로 경매를 진행하고 있는 상황은 복잡한 권리 관계를 시사하며, 입찰 전 HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 박종원(HUG)은 대항력이 없으나, 보증금 170,000,000원이 채권으로 잡혀 있어 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 내부 상태 및 실제 점유 관계에 대한 정확한 확인이 현장 방문만으로는 어려웠으므로, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 춘의역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

HUG가 채권자로 참여하여 진행되는 경매로, 채권액이 감정가와 일치하는 점은 주목할 만합니다.

임차인이 대항력이 없음에도 불구하고 HUG의 개입이 있는 점은 일반적인 경매 물건과는 다른 특수성을 지닙니다.

이러한 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구되나, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2016년 준공)

춘의역 역세권 입지

향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

주변 시세 분석:

최근 인근에서 거래된 유사 면적 및 건축 연도대의 다세대주택 사례를 분석한 결과, 2016년식 46.02㎡ 면적의 건물이 23,400만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(28.27㎡)의 면적을 환산하면 약 14,375만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 170,000,000원이며, 채권자인 HUG의 채권액 또한 170,000,000원입니다. 이는 감정가가 HUG의 투자 회수 목표와 연동되어 있음을 시사합니다.

역세권 신축 다세대주택으로서의 가치와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가 수준은 감정가 근방으로 판단됩니다.

HUG의 채권 회수를 위한 경매이므로, 보수적인 입찰가 책정이 필요하나, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금은 없으므로, 순수한 부동산 가치와 경매 상황을 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원 (감정가 대비 약 102.9%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.