나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32973 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 8층 806호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32973 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 8층 806호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경32973 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 8층 806호 | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 151,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 부천지원 2025타경32973 (1) 오피스텔 투자 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부천지원 2025타경32973 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 소재지는 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 8층 806호입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 이OO이고 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 310,000,000원으로 책정되었습니다.

건물 전용면적은 57.29제곱미터(약 17.33평)이며, 토지 지분면적은 15.39제곱미터(약 4.66평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 8층으로 이용상태는 오피스텔입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미중학교' 서측 인근에 위치합니다.

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 인근 간선도로변(조마루로 등)에 버스 정류장이 소재하며, 북서측 인근에 서울 지하철 7호선 춘의역이 소재하여 전철 이용이 가능합니다. 주차는 자주식으로 총 100대 주차가 가능합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주위 환경은 소규모 공장 밀집지대인 것이 특징입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 위치하며, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 분석

매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어 입찰 시 물건 자체의 하자는 없을 것으로 판단됩니다. 본건은 부동산강제경매이며, 매수인이 인수할 가능성이 있는 선순위 권리 및 유치권 등 특이사항은 보고서상 확인되지 않았습니다.

3.2. 임대차 관계 분석

임대차 관계는 미상이나, 임차보증금 304,000,000원, 점유개시일 2021.05.21로 신고된 내역이 있습니다. 임차인이 대항력 있는 임차인일 경우, 임차보증금이 감정가(310,000,000원)에 육박하므로, 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 반드시 현장조사 및 말소기준권리 분석을 통해 임차인의 대항력 유무와 최우선변제권 및 확정일자 여부를 정확하게 확인해야 하는 중요 주의사항이 존재합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

첫째, 권리분석상 임차보증금이 감정가에 육박하는 수준이므로, 임차인에 대한 정확한 권리 관계 분석이 필수적입니다. 자칫 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

둘째, 주위 환경이 '소규모 공장 밀집지대'라는 점은 오피스텔의 주거 쾌적성 및 향후 임대수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 외부 검색을 통한 주변 혐오시설 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

셋째, 토지이용계획상 방화지구에 속하며, 중점경관관리구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 개발 및 건축 관련 제한 사항을 사전에 검토해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 7호선 춘의역 인근 역세권 입지를 갖추고 있으며, 일반상업지역에 위치하여 업무시설로서의 가치는 보유하고 있습니다.

투자 성공의 핵심은 임차인 보증금(304,000,000원)에 대한 권리분석입니다. 만약 임차인이 대항력이 없거나 배당을 통해 보증금을 전액 회수한다면, 저렴한 가격에 매입할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

따라서 입찰 전에는 반드시 권리관계에 대한 명확한 분석과 함께, 주변 공장 밀집 환경이 오피스텔 임대 시장에 미치는 영향을 심층적으로 분석해야 합니다.

* 투자 포인트 1: 7호선 춘의역 인근의 교통 여건 및 일반상업지역 내 업무시설로서의 희소성.

* 투자 포인트 2: 자주식 주차 100대가 가능한 시설 내역.

* 투자 포인트 3: 감정가에 근접한 임차보증금으로 인한 유찰 가능성이 높아, 향후 저가 매수 기회 발생 가능.

법원 정보

부천지원 경매12계