나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33052 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 152-1 현대프라자빌 7층 701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡2동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제7층 제701호로서
- 외벽 : 외장석재 붙임, 드라이비트 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 삼각형 토지로서 현황 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 심곡동 152-1 : 준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(원미초-부천교육지원청 문의), 과밀억제권역 임.
- 심곡동 152-30 : 준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(원미초-부천교육지원청 문의), 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

후첨 내부구조도, 사진용지와 같이 베란다 부분에 주택 부속용도의 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.
- 베란다 소재 제시외건물에 대하여 적법성 및 일괄경매 여부 등에 대하여 입찰 시 별도 확인하시기 바람.(향후 건축법 상 위반건축물로 판명 시 원상회복 명령 및 제제조치가 있을 수 있으니 유의하시기 바람)

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33052 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 152-1 현대프라자빌 7층 701호

용도: 도시형생활주택

감정가: 88,948,000원

토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.13㎡ (약 2.46평)

건물면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

건물지분: 20.817㎡ (약 6.30평)

건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡2동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 2025.03.24 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 (등기부채권 총액 81,000,000원)

소유권: 2021.12.30 엄정주 소유권 이전 (갑6), 2022.04.18 선범우 소유권 이전 (매매) (갑7)

임차권: 박혜강 주택임차권 (을5) (금액 81,000,000원, 전입 2022.1.7, 확정 2021.12.21)

상기 임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. (물건명세서 참고사항)

채권 총액

81,000,000원

인수되는 보증금

0원 (임차인 박혜강은 대항력이 없음)

1.3. 상권분석

주변 매매 시세

최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 3월 7일, 31.01㎡(약 9.38평) 규모의 다세대주택(서진베스트빌)이 8,300만원에 거래됨.

* 2026년 3월 6일, 71.1㎡(약 21.51평) 규모의 다세대주택(현대빌리지7차)이 18,000만원에 거래됨.

* 2026년 4월 21일, 71.28㎡(약 21.57평) 규모의 다세대주택(삼성퍼스터빌)이 23,500만원에 거래됨.

분석

본건은 건물면적 약 20.82㎡(약 6.30평)로, 제시외 건물 14.00㎡(약 4.23평)를 포함할 경우 약 10.53평 규모가 됩니다. 최근 거래된 31.01㎡(약 9.38평)의 8,300만원 거래 사례와 면적당 단가(약 267.6만원/㎡)를 비교할 때, 본건의 감정가(약 427.2만원/㎡)는 상대적으로 높은 편입니다. 이는 제시외 건물의 가치가 감정가에 반영되었거나, 시장 상황 변화 또는 다른 요인이 있을 수 있습니다. 다만, 제시외 건물의 불법성 여부 및 활용 가능성은 별도로 검토되어야 합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제7층 제701호로서, 2011년 9월 6일 사용 승인됨.

이용 상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

주변 편의시설

심곡2동 행정복지센터 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 상가점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물

본건은 베란다 부분에 주택 부속 용도의 제시외 건물(약 14.00㎡, 약 4.23평)이 소재함. 이는 공부와의 차이이며, 감정평가서에 명시되어 있고 매각 시 포함된다고 주의사항에 기재되어 있음. 제시외 건물의 적법성 여부 및 향후 건축법상 위반건축물로 판명될 경우 원상회복 명령 및 제재 조치가 있을 수 있으므로, 입찰 시 반드시 별도 확인이 필요함.

내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부 구조를 확인하지 못하였음. 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변 탐문 등을 참고하여 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 구조를 직접 확인해야 함.

HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않음. 낙찰자가 인수해야 하는 조건인지, 경매 절차에 미치는 영향이 있는지 등에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 모두 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 약 14㎡ 규모의 제시외 건물 존재입니다. 이 건물이 불법 건축물로 판정될 경우 철거 명령 등 법적 제재를 받을 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 또한, 내부 확인이 불가하여 물건의 정확한 상태 파악이 어렵다는 점도 유의해야 합니다. 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특수사항 역시 입찰 전 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적 (전용면적 약 6.30평)으로 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능.

권리 관계가 명확하여 인수되는 채무가 없다는 점.

HUG 보증 관련 물건으로, 채권자인 HUG의 인수 조건 변경 내용에 따라 추가적인 이점이 있을 가능성 (확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 88,948,000원

주변 시세 분석:

최근 31.01㎡(약 9.38평) 거래 사례가 8,300만원이었습니다. 본건의 전용면적(약 6.30평)을 감안하면, 제시외 건물을 제외한 자체 면적 가치는 약 5,500만원 ~ 7,000만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

리스크 및 고려사항:

* 약 14.00㎡(약 4.23평)의 제시외 건물이 포함 매각되나, 불법 건축물일 경우 철거 비용 및 이행강제금 부과 위험이 있습니다.

* 내부 확인 불가로 인한 수리 비용 및 상태 미확인 위험.

* 'HUG 인수조건 변경'의 구체적 내용 확인 필요.

종합 판단:

권리 인수 부담은 없으나, 제시외 건물의 법적 문제와 내부 상태 미확인이라는 큰 리스크가 존재합니다. 따라서 감정가의 70~80% 수준으로 보수적인 접근이 필요하며, 이는 약 6,200만원 ~ 7,100만원 범위입니다. 제시외 건물의 합법성 및 활용 가능성, 내부 상태 등을 철저히 조사한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 제시외 건물이 합법화 가능하거나 활용 가치가 높다면 감정가 수준으로도 고려될 수 있으나, 현재 정보로는 높은 리스크를 반영한 보수적 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.