나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32778 [1] 경기도 김포시 장기동 2065-1 초당마을우남퍼스트빌 507동 12층 1201호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32778 [1] 경기도 김포시 장기동 2065-1 초당마을우남퍼스트빌 507동 12층 1201호 아파트 경매

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부천지원 경매2계 2025타경32778 | 소재지: 경기도 김포시 장기동 2065-1 초당마을우남퍼스트빌 507동 12층 1201호 | 감정가: 610,000,000원 | 최저가: 610,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서 (부천지원 2025타경32778)

1.1. 물건 개요

소재지: 경기도 김포시 장기동 초당마을우남퍼스트빌 507동 1201호

용도: 아파트

사건번호: 부천지원 2025타경32778 (1)

감정가: 610,000,000원

전용면적: 건물 101.98㎡, 토지 58.85㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 26층 중 12층

사용승인일: 2011.06.15.

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 김포한강신도시 내의 초당마을우남퍼스트빌에 위치합니다.

가현초등학교 남서측 인근에 자리하며, 주변은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주위 여건은 보통 수준 이상입니다.

특히 초등학교를 근거리에 두고 있어 교육 환경이 우수하며, 제반 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장으로 대중교통 사정이 무난한 편입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당하여 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.3. 건물 및 이용상태

본건은 2011년 6월에 사용승인된 26층 아파트 건물 중 12층에 위치하여, 비교적 양호한 층수를 차지하고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등 아파트 필수 설비가 완비되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중이나, 현황조사 시 폐문 부재로 인해 내부 확인은 이루어지지 못했습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 사건은 채무자 겸 소유자(문OO)에 대한 부동산강제경매입니다. 채권자는 현OOOOOOOO이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인의 유무 및 대항력 여부입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 조사와 매각물건명세서 등을 통해 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 있는지 여부를 철저히 확인해야 합니다.

소유자(채무자)가 점유할 경우 명도는 인도명령 신청을 통해 진행할 수 있습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본건은 김포한강신도시 내의 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 관련 상권이 발달되어 있습니다. 단지 주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육 환경은 특히 우수하여, 가현초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치하고 있으며, 장기조은유치원 등의 교육시설도 인접해 있습니다. 이는 어린 자녀를 둔 세대에게 큰 장점으로 작용합니다.

교통 환경은 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 무난하며, 차량 이용 시 김포시내 및 광역 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1) 임대차 관계 미상 리스크: 임대관계가 미상으로 보고되어 있어, 대항력 있는 임차인 존재 시 보증금 인수 위험이 있습니다. 반드시 임차인 유무 및 대항력을 확인해야 합니다.

2) 폐문 부재 리스크: 내부 확인이 불가능했으므로, 내부 구조 변경, 심각한 훼손, 과도한 체납 관리비 등의 숨겨진 문제가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 확인해야 합니다.

3) 명도 리스크: 강제경매의 특성상 채무자 또는 소유자가 점유할 가능성이 높으며, 이 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 명도에 필요한 시간과 추가적인 비용(인도명령, 소송 비용 등)을 예산에 포함해야 합니다.

1.7. 종합 의견

김포시 장기동 초당마을우남퍼스트빌은 김포한강신도시 내의 안정된 주거 여건을 갖춘 아파트로 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

가현초등학교가 가까워 학군 선호도가 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가 6억 1천만 원을 기준으로 진행되며, 유찰을 통해 최저가가 하락할 경우 시세 대비 충분한 안전 마진을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 잠재적 리스크인 임대차 관계 확인과 명도 전략 수립이 성공적인 투자로 이어지기 위한 핵심 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

1) 입지적 우수성: 김포한강신도시 내 아파트 밀집 지역, 초등학교 인접으로 주거 선호도가 높음.

2) 건물 상태: 2011년 사용승인으로 비교적 연식이 양호하며, 26층 중 12층의 로열층에 해당.

3) 안정성: 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 주거 환경의 쾌적성이 보장됨.

4) 안전 마진: 유찰을 통한 최저가 하락 시, 우수한 입지의 아파트를 시세보다 저렴하게 취득할 기회 제공.

법원 정보

부천지원 경매2계