나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32745 [1] 경기도 김포시 마산동 659-10 다가구주택 경매

매각기일: 2026-03-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32745 [1] 경기도 김포시 마산동 659-10 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매2계 2025타경32745 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강8로148번길 74 | 감정가: 1,973,687,600원 | 최저가: 967,107,000원 | 용도: 다가구주택

1. 부천지원 2025타경32745 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32745 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 659-10

용도: 다가구주택 (근린생활시설 포함)

감정가: 1,973,687,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

토지 정보

총 토지면적: 300.90㎡ (약 91.07평)

토지 지분: 300.90㎡ (약 91.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 정보

총 건물면적: 534.78㎡ (약 161.83평)

건물 지분: 534.78㎡ (약 161.83평)

건물 제시외 면적: 48.82㎡ (약 14.77평)

건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 (사용승인일: 2019.03.06)

이용 상태:

1층: 근린생활시설

2층: 다가구주택 (공부상 2가구, 현황 4가구)

3층: 다가구주택 (공부상 2가구, 현황 4가구)

4층: 다가구주택 (공부상 1가구, 현황 2가구)

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 은여울초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 마산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 폭 약 10미터 도로, 북서측으로는 보행자도로와 접하고 있습니다. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 절대보호구역(에이스숲유치원), 하수처리구역 등의 규제를 받고 있습니다 [from original prompt].

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 손OO입니다. 매각기일에 낙찰되면 모든 소유권 이전 등기는 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 본 건은 제시외 건물(무단 증축 부분)이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 부분에 대한 권리 관계도 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 1층에 근린생활시설이 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능합니다. 은여울초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종이 유리할 수 있습니다. 또한, 마산역 역세권에 위치하여 유동인구의 잠재력도 있습니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 지역 생활 밀착형 업종에 적합할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

가장 근접한 교육시설로는 은여울초등학교가 있으며, 도보 통학이 가능한 거리에 위치합니다. 또한, 김포골드라인 마산역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변 편의시설로는 근린생활시설이 있으며, 마산역 주변으로 상업 시설이 발달할 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재 및 시정명령 사항입니다. 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 위반 내용은 2~4층의 가구 수 무단 변경(5가구→11가구) 및 1층 무단 증축(28.42㎡)입니다 [from original prompt]. 이에 대한 원상복구명령이 내려진 상태이므로, 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공부상 면적과 실제 현황 면적의 차이(확장형 발코니 미산입)와 다가구 주택의 가구 수가 공부상과 상이한 점(총 8가구 → 10가구)은 임대차 계약 시 또는 명도 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다 [from original prompt]. 임대 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 짧고, 역세권 및 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 현재 위반건축물 상태로 등재되어 있으며, 원상복구명령이 내려진 점은 상당한 부담으로 작용할 것입니다. 낙찰 후 원상복구 이행 시 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 가구 수 및 면적상의 차이로 인한 문제 발생 가능성도 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 원상복구 비용 및 예상 임대 수익 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로서 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

마산역 역세권 및 초등학교 인근으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

위반건축물 상태에서의 저가 낙찰을 통해 원상복구 후 시세 차익을 노려볼 수 있습니다. (다만, 원상복구 비용 산정이 매우 중요합니다.)

제시외 건물(무단 증축 부분) 포함 일괄매각으로, 토지 활용 가치가 높습니다.

상가 및 다가구주택 혼합 용도로 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 위반건축물 및 원상복구명령 사항은 명확한 리스크이므로, 현장 방문 시 관련 내용을 꼼꼼히 확인하시는 것을 권장합니다.

법원 정보

부천지원 경매2계