나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32816 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 3층 324호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포신풍초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 내 3층 324호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도' 참조.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32816 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 3층 324호

1.2. 건물 정보

건물명: 넘버원리치안

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하4층, 지상10층 중 3층 324호

전용면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

총 건물 면적: 13744.29㎡ (약 4157.44평)

사용승인일: 2020년 02월 11일

건축물 주요 용도: 업무시설, 제1,2종근린생활시설 (본건은 오피스텔, 주거용으로 이용 중)

호수: 총 231호

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 1717.30㎡ (약 519.17평)

본건 토지 지분: 0㎡ (토지 사용 권리 미등기 상태)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.5. 감정평가액

감정가: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포신풍초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본 경매의 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매 개시 결정 금액은 110,000,000원입니다.

등기부 채권 총액은 105,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안 (주택도시보증공사)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 05월 22일

확정일자: 2020년 05월 04일

배당신고일자: 2024년 06월 10일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 채권자이면서 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 2020년 02월 19일 (임선주 외 3명)

* 주택임차권: 2024년 06월 10일 (안주예, 105,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전2번신탁등기말소: 2020년 05월 22일

* 공유자전원지분전부이전: 2020년 05월 22일 (이후승, 매매 120,268,000원)

* 압류: 2022년 08월 29일 (동고양세무서장) - 말소기준권리

* 압류: 2024년 01월 18일 (고양세무서장) - 말소

* 압류: 2024년 08월 22일 (김포시) - 말소

* 강제경매: 2025년 03월 07일 (주택도시보증공사, 110,000,000원) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2022년 08월 29일자 동고양세무서장의 압류 등기입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 말소 예정 권리: 을구 1번 주택임차권 (안주예, 105,000,000원) - 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소됩니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 토지 이용계획 및 용도

도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30~35m) 저촉, 소로1류(폭 10~12m) 접합 등 다양한 도시 계획 용도에 속해 있습니다.

4.2. 건물 구조 및 외부 마감

건축물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

4.3. 내부 이용 상태 및 설비

본 건은 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 인근 편의 시설

다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

'김포신풍초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본건은 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 향후 대지권 등기 절차를 직접 이행해야 하는 번거로움과 관련 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 다만, 감정평가액 및 매각 대상에 포함되어 있어 낙찰자는 이를 해결해야 합니다.

6.2. HUG 관련 인수 조건

HUG 인수조건 변경이 특이사항으로 기재되어 있습니다. HUG가 채권자이자 임차인으로 등재된 특수한 상황으로, HUG와의 협의 및 관련 절차 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 위치 및 주변 환경, 교통 여건 등이 양호하여 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인인 '대지권 미등기' 상태와 HUG 관련 특수 조건은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 감정평가액 130,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮은 점도 주목할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2020년에 건축되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 양호한 입지: 김포신풍초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 및 교통 여건이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계 정리가 용이할 수 있습니다 (단, 대지권 미등기 문제 해결 필요).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 19.55㎡)의 오피스텔은 92,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

또한, 더 넓은 면적(약 30.90㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 160,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 평당 약 517.6만원의 시세로 추정할 수 있습니다. 이를 본건 면적(19.55㎡)에 적용하면 약 101,180,000원 수준입니다.

감정평가액 130,000,000원은 현재 시장 가격 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

'대지권 미등기'라는 중대한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 리스크 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 대지권 미등기 문제 해결 비용 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.