나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32670 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 120-4 시그니엘빌 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은
아파트, 다세대주택 및 공원(장미원) 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 3층 303호로서,
외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 발신기, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 도시가스에 의한 개별
난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 로폭 약 6m, 6m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당초-교육청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경32670 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 120-4 시그니엘빌 3층 303호

건물명: 시그니엘빌

층수: 6층 중 3층

구조: 철근콘크리트구조

용도: 다세대주택

신축일자: 2019년 11월 26일 (사용승인일 기준)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 25.91㎡ (약 7.84평)

토지 지분: 25.91㎡ (약 7.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 46.39㎡ (약 14.05평)

건물 지분: 46.39㎡ (약 14.05평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각 정보

감정가: 284,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택 및 공원(장미원) 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

원종역(서해선)이 도보 약 19분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

가축사육제한구역 (전부제한구역)

항공표면

상대보호구역 (도당초, 동원유치원, 여월초 인근)

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 미제공)

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 인천신용보증재단 가압류 (접수일자 2024-09-23)

총 등기부채권액: 379,805,464원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김화미)

보증금: 369,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-15

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2024-05-08

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 처리되었습니다.

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

임차인 김 은 대항력이 없으며, 등기부상 임차권은 말소되었습니다.

따라서 경매 낙찰 시 임차인으로 인한 추가 인수 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근(2026년 7월) 도당동 일대 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식 대비 본 건의 감정가는 적정하거나 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

* 1988년 준공, 34.74㎡, 2층, 250,000,000원 (단위 면적당 가격 높음)

* 2010년 준공, 47.86㎡, 4층, 144,000,000원 (단위 면적당 가격 낮음)

* 2014년 준공, 52.15㎡, 2층, 238,000,000원 (유사 면적 대비 감정가보다 낮은 가격)

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

현재 제공된 정보에서는 본 건물의 구체적인 임대 시세 정보를 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* '도당초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변에 아파트, 다세대주택이 밀집해 있습니다.

* 장미공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

* 도당초등학교, 여월초등학교, 동원유치원 등이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 상 특이사항

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이 특수물건 정보로 기재되어 있습니다.

* 등기부등본 상 주택임차권(을1)은 말소되었고, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 확인되나, '선순위임차권' 언급은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 미상 정보

* 감정평가서 상 '임대관계는 미상처리하였습니다'라는 기재가 있습니다.

* 이는 현재 점유자가 있거나 과거 임대 관계에 대한 정보가 불확실할 수 있음을 시사하며, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택입니다.

건축물 자체는 2019년에 신축되어 비교적 신축 연식에 해당합니다.

주변 환경으로는 학교와 공원이 인접해 있으며, 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, '선순위임차권' 존재 가능성 및 '임대관계 미상' 정보는 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식(2019년)의 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 인근에 공원(장미원)이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 현재 권리분석 상 인수되는 보증금은 없어 명도 후 즉시 활용 가능합니다 (다만, 임대관계 미상 정보에 대한 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 284,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 2014년 준공된 52.15㎡ 물건이 238,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 감정가 대비 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, '임대관계 미상' 및 '선순위임차권' 관련 불확실성을 감안할 때, 입찰가 산정 시 추가적인 명도 비용이나 예상치 못한 법률 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이에 따라, 현재 감정가의 약 90% 수준인 255,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 현장 답사를 통한 추가 정보에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.