나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32803 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 296-1 대림프라우드빌 4층 401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 북측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서,
외벽 : 외장 석재 및 미장스톤 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비가 되어 있으며, 위생설비 및 상하수도설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서 인접지와 평탄하며, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(두리유치원), 상대보호구역(부곡중), 상대보호구역(심곡초), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 296-1번지에 소재하며, 신주소는 경기도 부천시 원미구 신흥로103번길 19 (심곡동)입니다. 해당 물건은 대림프라우드빌 4층 401호 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)입니다.

1.2. 토지 정보

* 토지 면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

* 토지 지분: 27.67㎡ (약 8.37평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 35.99㎡ (약 10.89평)

* 건물 지분: 35.99㎡ (약 10.89평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 (사용승인일 2013.10.24)

* 건물 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 내부 설비: 보일러 난방설비, 위생설비, 상하수도설비 등

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경32803 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 감정가: 183,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, '심곡초등학교' 북측 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)에 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(두리유치원, 부곡중, 심곡초), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-19

* 확정일자: 2022-08-16

* 배당신고일자: 2025-03-05

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이 은 전입일 및 확정일자를 기준으로 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 2023년 02월 06일 접수된 서울특별시의 압류 (갑8)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다. (예: 지상권 등)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 정종오, 유지성 (이전 시점: 2019-11-11, 2020-10-28)

* 압류: 서울특별시 (2023-02-06, 말소), 남동세무서장 (2023-05-25, 말소), 부천시 (2023-07-28, 말소), 안산세무서장 (2025-03-14, 말소)

* 강제경매: 이권일 (2025-03-06, 말소) - 권리금액: 177,555,287원

4. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 건물 자체에 공동주택 및 제2종근린생활시설 용도로 활용 가능하여 지역 내 상업 활동과 주거 기능을 동시에 누릴 수 있는 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 학교(심곡초등학교)가 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 심곡초등학교, 부곡중, 두리유치원 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접하여 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 상가 등) 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 입지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 이 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 본건의 경우, 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 것으로 보이며, 감정가 및 채권액과의 관계를 면밀히 분석해야 합니다. (제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금(168,000,000원)이 큰 금액이므로 낙찰 후 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.)

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 관계를 파악하여 경매 진행 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는지 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동의 양호한 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교 등 교육시설이 인접하고 교통이 편리한 장점이 있습니다. 2013년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 건물 자체적으로 근린생활시설 용도도 가능합니다. 다만, 168,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하고, 해당 임차인이 경매 채권자로 등재되어 있어 낙찰 시 보증금 인수 여부 및 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 심곡초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 상품성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 제2종근린생활시설 용도가 가능하여, 투자 목적에 따라 다양한 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원이며, 최근 실거래가 및 임차인의 보증금, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하였습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금(168,000,000원)이 감정가와 유사한 수준으로, 이를 인수하지 않고 명도를 완료하기 위해서는 경매 절차를 통해 해당 금액이 충당될 수 있도록 입찰가가 결정되어야 합니다.

최근 3~7월 2026년의 유사 면적(약 65~71㎡) 거래가가 180,000,000원에서 288,000,000원 사이임을 고려할 때, 본건(약 36㎡)의 가치를 평가하면 평당 약 1,000만원 ~ 1,700만원 수준으로 추정됩니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하되, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 180,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 제공된 정보를 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.