나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33115 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-1 대준블루인 5층 502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33115 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-1 대준블루인 5층 502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경33115 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-1 대준블루인 5층 502호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 107,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (부천지원 2025타경33115)

1.1. 물건 개요 및 특장점

사건번호: 부천지원 2025타경33115 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-1 대준블루인 5층 502호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

건물면적: 전용 37.35㎡ (약 11.3평)

토지면적: 대지권 지분 26.46㎡ (약 8.0평)

건물구조/사용승인일: 철근콘크리트구조 / 2018년 11월 01일 (비교적 신축)

특이사항: 5층 중 5층 단위세대로, 건축물대장 현황도면상 전면 베란다 활용 가능성이 언급됨.

1.2. 입지 조건

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, 부안초등학교 남서측 인근에 소재합니다. 주위는 동류형의 다세대주택, 일부 단독주택 등이 혼재된 전형적인 공동주택지대입니다.

교통 상황은 인근 시내버스정류장까지 도보 약 5분 이내로 대중교통 이용은 보통입니다. 지하철 1호선 역곡역까지는 도보로 약 20여분 소요되어 역세권의 직접적인 이점은 부족하나, 제차량 접근 및 진출입이 용이합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 이OO으로 동일합니다.

특이사항으로 등기사항전부증명서상 '주택임차권등기'가 확인됩니다. 이는 임대차 관계가 존재하며, 해당 임차인이 법적 보호를 위해 등기를 마쳤음을 의미합니다. 따라서 낙찰 시 인수할 보증금이 발생할 위험이 높으므로, 입찰 전 임차인의 대항력 유무, 배당 여부, 배당 금액 등을 철저히 분석하여 예상 인수 금액을 확인해야 합니다. 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인은 불가했습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로, 인근에 부안초등학교가 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 주위는 주로 주거 시설이 밀집되어 있으며, 기본적인 근린생활시설은 도보로 접근 가능하고, 좀 더 확장된 상권은 역곡역 방향으로 형성되어 있습니다.

건물은 2018년식 철근콘크리트구조로, 외벽은 파벽돌 붙임으로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있으며, 공동설비로 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권등기 리스크: 주택임차권등기가 존재하므로, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성에 대비해야 합니다. 권리 분석상의 최대 리스크입니다.

내부 현황 불확실성: 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 파악했습니다. 실제 내부 마감 및 상태가 감정가에 미치지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

지역 환경 논란: 부천시 소사구와 서울 구로구 경계 지점 인근에서 시립 추모공원 건립 및 구로구의 쓰레기분리수거 적환장(폐기물 처리시설 의혹) 건립 논란이 지속되고 있습니다. 본 물건의 정확한 위치를 기준으로 해당 혐오시설 논란이 주거 환경에 미치는 영향을 사전에 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 다세대주택은 2018년에 준공된 신축급 건물로, 전용 면적 약 11.3평의 실속형 구조이며, 대지 지분도 약 8.0평으로 적지 않아 토지 가치 측면에서도 유리한 부분이 있습니다. 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 실수요가 꾸준한 지역입니다.

다만, 주택임차권등기가 설정된 강제경매 사건이므로, 임차인 관련 권리 분석에 대한 고도의 주의가 필요합니다. 입찰가를 보수적으로 산정하여 임차인 인수 금액을 흡수할 수 있는 전략을 마련하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대 선호도: 준공 후 7년차 미만의 신축급 건물로, 신축 빌라/다세대 수요층에게 선호도가 높으며, 공동 승강기가 있어 편의성이 우수합니다.

전용 베란다 확보 가능성: 5층 단독 세대로서 전면 베란다 활용이 가능하다는 점은 타 세대 대비 희소한 장점이며, 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

대지지분 가치: 다세대주택임에도 약 8.0평의 대지 지분을 확보하고 있어, 장기적으로 토지 가치 상승에 대한 기대도 일부 가져볼 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매12계